Faut-il investir dans la pierre-papier ?

Une des règles d’or de l’investisseur étant de diversifier, il est intéressant de se pencher sur différents types de sous-jacents. L’un des investissements les plus populaires de ces dernières années a été la pierre-papier permettant de miser sur le sous-jacent immobilier, avec un apport limité. Ainsi les SCPI ou (Société Civiles de Placement) semblent connaitre un succès non démenti.

De quoi s’agit-il ?

Définition de la pierre-papier

Le principe de la pierre-papier consiste à détenir des parts de sociétés gérées par des sociétés de gestion tierces professionnelles (par ailleurs agréées par l’AMF). L’avantage outre d’être accompagné, est de pouvoir investir pour des montants limités tout en profitant de la rentabilité d’un actif immobilier.

Objectifs des investissements pierre-papier

Ce produit peut par ailleurs répondre à plusieurs objectifs d’investissement, on peut ainsi distinguer plusieurs familles de gestion :

• Les SCPI de rendement (on visera actuellement un rendement de l’ordre de 5%) principalement investies en actifs de bureaux ou commerciaux, elles ont vocation à effectuer des versements réguliers.
• Les SCPI de valorisation vont viser des actifs plutôt dans le résidentiel « prime » avec des rentabilités moindres, mais viser des perspectives à long-terme de valorisation.
• Enfin les SCPI fiscales type les SCPI Pinel, qui permettent de profiter de certains schémas de défiscalisation au travers de véhicules dédiés et diversifiés avec cependant certaines contraintes. Par exemple, l’investissement Pinel propose d’investir dans l’immobilier neuf locatif, dans certaines zones définies avec des loyers encadrés moyennant une réduction d’impôt sur le prix d’achat.

Diversifier son investissement

Il est par ailleurs possible de jouer la diversification non seulement en fonction du type de bien (résidentiel, bureau, commercial, neuf/ancien) mais également en fonction des localisations (région, France ou international), de miser sur des produits techniques (démembrement usufruit/nue-propriété) ou spécifiques (maisons de retraite, entrepôts logistiques etc). Il est aussi parfois possible de tenter de doper la rentabilité en introduisant du levier via un financement en partie via crédit pour profiter de taux bas (par ailleurs déductibles). Certains véhicules sont également accessibles via un contrat d’assurance-vie.

Ainsi selon le site MeilleureSCPI.com, la pierre-papier a connu une collecte nette de 5,2 milliards en 2016 (3,5 milliards en 2014), un niveau de collecte multiplié par 5 en 10 ans.

Quels sont les risques de l’investissement pierre-papier ?  

Baisse du taux de distribution

On peut penser que sur le long-terme, l’investissement dans la pierre-papier est favorable car il est censé suivre l’évolution de l’inflation du PIB et des prix. Cependant depuis de nombreuses années (pour le cas de la France) les prix de l’immobilier sont totalement décorrélés de l’évolution des revenus, dans un contexte par ailleurs de faible inflation.

Le taux de distribution des SCPI a baissé graduellement de 7,7% en 2001 à 4,6% en 2016. Suivant en cela l’évolution des taux de rendement d’autres actifs (assurance-vie, emprunts d’états etc) qui ont par ailleurs baissé. Le problème est que la baisse du taux de distribution ne s’est pas faite du fait d’une baisse des loyers mais plutôt d’une hausse de la valorisation des biens dopés par l’afflux de liquidité et la baisse des taux. Ce qui peut interpeller un nouvel entrant.

Des niveaux de valorisation toujours adéquats ?

En effet la valorisation des parts de SCPI est constituée de réserves éventuelles, et de la valorisation de marché des biens détenus (déduction faite de frais de transaction). Sans généraliser (on dit souvent que le point clé sur le long-terme est la localisation), nous pouvons nous interroger sur l’évolution à moyen terme du marché immobilier au regard de l’historique notamment dans un contexte de hausse des taux.

On ne peut éluder la question d’étudier en détail la valorisation de ce qui compose votre investissement en SCPI et son évolution future: par exemple concernant les produits fiscaux – type Pinel – une critique récurrente est parfois que l’économie fiscale proposée a pu pousser à survaloriser certains biens à l’achat. Concernant l’immobilier commercial on peut s’interroger sur la valorisation à terme que pourront avoir les fonds de commerce confrontés à la tendance lourde de l’e-commerce et à la concurrence des Amazon de ce monde.

Par ailleurs même si théoriquement possible, la liquidité de ces produits nécessite d’avoir un acheteur en face de tout vendeur pour pouvoir sortir…

Le match du crowdlending

Le crowdlending – tel que nous le pratiquons chez Wesharebonds – peut constituer une alternative ou un complément intéressant. Les taux bruts proposés (de 4% à 8%) sont à priori supérieurs – avec le risque de taux de défaut à intégrer. Il n’y a pas de perspective de plus-value sur le capital mais sous réserve d’être détenues jusqu’à leur terme, conserveront leur valeur d’origine (sauf défaut de l’entreprise). L’investissement en prêts amortissables permet de récupérer régulièrement une partie du capital investi en sus des intérêts et donc de pouvoir réaliser de nouveaux arbitrages et allocations en fonction des conditions du marché.

Au final, tout produit mérite d’être envisagé dans une perspective de diversification, cependant au-delà des taux de rendement (ou de distribution) il faut s’intéresser au TRI (Taux de Rentabilité Interne; la véritable rentabilité à la revente) et selon son horizon de sortie.

Pour finir, il est sans doute nécessaire d’intégrer les notions de cycle et de timing dans le cas de l’immobilier (comme des marchés boursiers).

Publication originale le 17 mars 2017, mise à jour le 10 janvier 2020