Réaliser un plan de financement immobilier

image montrant une personne réalisant son plan de placement financier

Mis à jour il y a 5 secondes

Acheter, investir ou réaliser un projet immobilier implique une certaine planification ; et la mise en place d’un plan de financement immobilier. Le plan de financement immobilier va permettre d’établir les ressources financières nécessaires sur la durée du projet. Ce plan aura deux fonctions : s’assurer de la viabilité financière du projet immobilier et estimer le retour sur investissement. Par ailleurs il permettra de documenter la recherche de financement, principalement sous forme d’emprunt. En effet, contrairement à d’autre type de projets ; l’immobilier constitue un actif propice à l’utilisation de l’effet de levier et d’un financement en dette. Retour sur les points clé d’un plan de financement immobilier réussi.

Comment faire un plan de financement immobilier ?

La principale fonction du plan de financement immobilier va être d’établir l’équilibre entre emplois (comment seront utilisés les fonds) ; et ressources (quelle sont les flux financiers entrant) du projet. Les flux financiers prévus ainsi modélisés vont permettre d’estimer le gain espéré à terme. Il va aussi permettre de calculer précisément les besoins de financement.

Définir la nature, le calendrier et la finalité du projet immobilier

Tout d’abord il s’agit de présenter l’actif et le programme visé :

  1. Construction ou achat d’une maison, d’un immeuble de logement ou d’un bâtiment tertiaire ?
  2. Réalisation d’un projet neuf ou réhabilitation d’un immeuble ?
  3. Investissement à long terme de type locatif, ou opération d’achat/vente ?
  4. Quel est la localisation du bien et son environnement immédiat ?
  5. Quel est l’état du marché local, le prix au m2, le niveau de loyer ; le montant des dernières transactions sur le marché ?
  6. Comment valoriser un actif immobilier ?

Il est désormais relativement facile de trouver une estimation des prix et des loyers « de marché » en France. Notamment depuis que l’état réel des transactions a été mis en accès public par le gouvernement via ETALAB.

Définir le calendrier du projet immobilier

Pour une acquisition simple

La principale information sera l’existence ou non de négociations avancées. L’existence d’un compromis de vente avec condition suspensive de financement.

Pour un projet de rénovation ou de réhabilitation

Le calendrier et le montant de travaux ainsi que les autorisations obtenues.

Dans le cas d’une construction neuve

Par exemple, établie par un promoteur : le calendrier prévisionnel jusqu’à la livraison, l’état des autorisations et financements obtenus.

Définir l’objectif du projet

L’objectif et l’optique de l’opération devra être spécifié : acquisition d’une résidence principale, secondaire ; ou réalisation d’un investissement locatif pour un particulier par exemple. Acquisition pour un revente avec ou sans rénovation pour un marchand de bien. Développement d’un lotissement pour un promoteur constructeur. Acquisition d’un portefeuille d’actifs pour une détention et une location à moyen terme pour une société foncière…
De manière général il faudra indiquer tout élément permettant de juger l’avancée du projet ; dépôt de permis de construire, recours purgés, signature actée d’un bail ferme, d’une offre de rachat ferme… Dés lors que le projet immobilier inclut l’utilisation de dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux par exemple) ; il faudra présenter les éléments démontrant l’éligibilité du projet aux critères du dispositif.

Estimer les besoins de financement

Quel financement pour mon projet immobilier ? Le plan de financement va permettre de répondre à cette question. Comme pour tout projet d’acquisition ou business-plan d’entreprise ; le plan de financement permet de déterminer le montant de financement nécessaire à partir des cash-flows.
Déterminer le montant prévisionnel des emplois et de ressources, permettra de calibrer le financement optimal.

En t0 : les emplois comprendront principalement les investissement initiaux : achats foncier et immobiliers, travaux éventuels, taxes et droits …Les ressources: l’apport personnel et les financements externes (banques, investisseurs, crowdfunding…).

Sur la durée du projet : les ressources incluent les produits issus de l’investissement (revente du biens, loyers…) ; et en emplois les éventuels remboursements et intérêt, charges récurrentes, taxes…

Le plan de financement : un outil à usage interne et externe

Le plan de financement en premier un usage « interne » pour le bénéficiaire du projet :

  • calibrer l‘apport personnel nécessaire au projet
  • mesurer le ROI (Retour sur Investissement) envisagé
  • définir la stratégie d’investissement optimale : le projet est-il viable ? Finalement n’est-il préférable de louer plutôt que d’acheter ? Quel est le niveau de risque et la marge de sécurité du projet immobilier ? Le niveau de rendement visé est-il suffisant par rapport au niveau de risque ?

Le plan de financement a aussi un but externe :

  • mobiliser des financements externes (dette, capital)
  • convaincre des co-investisseurs et des partenaires éventuels

Le plan de financement permet donc de confirmer l’attractivité théorique pour le porteur du programme envisagé. Il apporte une vision financière détaillées pour des partenaires financiers.

Quels sont les éléments à intégrer dans le plan de financement ?

Le plan va donc intégrer les flux financiers nécessaires pour mener à bien le projet (emplois) ; et les flux qui permettront d’équilibrer financièrement le projet (ressources).
Dans le cas d’une transaction simple, il pourra s’agir d’une acquisition avec un flux unique. Pour un projet plus complexe (VEFA, réhabilitation) il faudra intégrer un calendrier comprenant différentes phases (acquisition foncière, construction, rénovation, commercialisation…). Pour un bien locatif les différents loyers et frais induits sur la durée de détention. Si une dette est mise en place le service de la dette (capital et intérêts) sera modélisé et intégré.

Les dépenses du plan de financement (les emplois)

Prix estimé

Comprend le prix prévu ou acté pour l’acquisition du bien immobilier

Frais d’agence

Les frais d’agence peuvent représenter des montant important ; (à la charge du vendeur ou de l’acheteur) de l’ordre de 5% du prix

Frais bancaires et de garantie

Dans le cas de la mise en place d’un financement bancaire ; il peut s’agir de frais de dossier ou de frais liés à l’utilisation d’un courtier en financement ou d’une plateforme de financement participatif

Frais assurance

Les frais d’assurance peuvent être liés au financement mis en place par l’acquéreur ; assurances dans le cadre d’un prêt bancaire à des particuliers. Ils peuvent également être liés aux assurances obligatoires qui devront supportée par l’opérateur immobilier ; dans le cadre de la réalisation d’un programme immobilier :

  • GFA (Garantie Financière d’Achévement) : accordé par un établissement tiers ; elle permettra de financer la finalisation du chantier vis-à-vis des tiers, en cas de défaillance du promoteur
  • Assurance constructeurs (Garantie décennale).
  • Assurance Dommages-ouvrage

Frais d’expertise divers

Il peut s’agir d’attestations d’expert ou d’éléments obligatoire tels que le Diagnostic énergétique du bâtiment.

Frais de Garantie

Dans le cadre de la réalisation du projet immobilier et de la recherche de financement ; les préteurs peuvent exiger des garanties financières éventuelles (garantie à première demande, caution ). Il est possible également de mettre en place des prises de sûreté sur les actifs (l’hypothèque ; l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers – IPPD -, le nantissement, le cautionnement). La mise en place de ces garanties implique des frais.

Droits de notaire

Que ce soit pour une construction neuve ou pour une transaction de gré-à-gré ; les frais et droit de notaires peuvent être significatifs. Ils peuvent représenter un budget de près de 10% en sus du prix de vente.
Le notaire perçoit l’ensemble de la somme mais le montant payé est de plusieurs nature:

  • les impôts et taxes (environ 6% du montant de la transaction),
  • les honoraires et débours, correspondants au dépenses engagé par le notaire ; dans le cadre de recherche pour s’assurer de la légalité de la vente,
  • les émoluments notariaux (fixé suivant un barème fonction de à la valeur de la transaction).

Les travaux

S’il s’agit d’une acquisition avec travaux, ces derniers peuvent représenter un montant significatif ; du en sus du prix du bien nu (notamment s’il s’agit d’une réhabilitation complète).

La problématique du financement des travaux est qu’à la différence de l’acquisition foncière ; qui a une valeur intrinsèque et peut faire l’objet d’une prise de sûreté ; la valeur ajoutée issue de travaux ne se matérialise qu’une fois ces-derniers achevés. Cela est d’autant plus vrai dans le cas d’une construction neuve.

Pour cette raison certains statuts contractuels existent tels que le VEFA ; (Vente en L’Etat Futur d’Achèvement) ou la VIR (Vente Immeuble à Rénover). Ils permettent de sécuriser juridiquement les acheteurs ; dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier à finaliser ; et de fixer précisément le calendrier opérationnel et les phases de financement

Charges récurrentes

Post acquisition il faut modéliser les charges récurrentes liés à la détention du bien par exemple :

  • les travaux d’entretien,
  • les charges de copropriétés…

Frais de gestion

Parfois il sera prévu de faire appel à un intermédiaire pour gérer les relations du propriétaire avec les tiers. On pourra par exemple mettre un mandat de gestion locative.
C’est le cas par exemple dans le cadre de la gestion de résidence de tourisme ; acquise via le statu de LMNP. Les frais liés à la commercialisation auprès de locataire peuvent représenter 20% des loyers.

Emprunt et intérêt

Si une dette (dette bancaire, crowdunding immobilier) est mis en place ; il faudra commencer à rembourser cette dette une fois le bien acquis et s’acquitter des intérêts de la dette.
Le remboursement et le paiement des intérêt peut prendre plusieurs formes en fonction du contrat et de l’échéancier prévu. Il peut s’agir d’une dette :

  • amortissable à capital constant (le capital est remboursé de manière linéaire),
  • amortissable à annuité constante (les flux périodiques : capital et intérêt sont constant),
  • in fine (la dette est remboursée une fois à l’échéance avec des flux intermédiaires constitués uniquement d’intérêts). La dette in fine est peu utilisée par les banque. Elle peut notamment être utilisée pour des opération de promotion immobilière ; et ou des opérations de marchands de biens ; avec une maturité de la dette alignée sur la date prévisionnelle de livraison ou de revente.

Fiscalité

La fiscalité de l’immobilier en France est importante. Outre la fiscalité liée au frais de notaire lors de l’acquisition ; la fiscalité va s’appliquer en cas de plus-value éventuelle à la revente, et sur les loyers. La fiscalité immobilière est spécifique assez complexe. Elle notamment liée au barème de l’IRPP à la différence de la flat-tax à 30%. Les opérations entrant dans le statut de marchand de bien bénéficient d’une fiscalité allégée.

Sur les opérations impliquant des dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux, LMNP résidence de services…) ; le respect des critères permet de bénéficier de crédit ; de réduction d’impôts ou de remboursement de TVA.

La génération de déficit foncier par intégration de charges permettra également de minimiser la fiscalité.

La fiscalité immobilière porte en France sur les produits immobiliers ; mais également sur la simple détention d’actifs immobilier : taxe foncière ; IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Les ressources du plan de financement

Apport personnel + emprunt

Les ressources principales permettant de boucler le financement sont :

  • L’apport personnel (ou capitaux propres) ou des associés
  • Le prêt bancaire
  • Les obligations de crowdfunding immobilier

Revenue et loyer

Sur la durée de détention, les principales ressources sont constituées des revenus propres à l’emprunteur ; ou de l’exploitation du biens (loyers dans le cadre d’un investissement locatif).

Dans le cadre d’une acquisition par un particulier pour une résidence principale ; les banques ont tendance à calculer un taux d’effort (revenus récurrents / service de la dette). Ce ratio ne doit a priori pas dépasser 35%.

Selon la nature des revenus et le statut de l’emprunteur (CDI, retraité, fonctionnaire…) ; de la nature des revenus prévus, le prêteur peut être amené à pondérer les revenus suivant leur niveau de certitude. Cela qu’il s’agisse de revenus du capital ou du travail,

Revente du bien immobilier

Le prix de revente envisagé est a priori primordial ; du point de vue du porteur du projet pour s’assurer de la rentabilité de l’opération. Pour les financeurs (banques, crowdfunding) ; il s’agit de s’assurer que la valeur de l’actif constitué permettra éventuellement de couvrir la dette en cas défaut.

Pour le cas pour le financement de promotion immobilière ; ou d’opération de marchand de biens la valeur de revente prévus est centrale. Le produit de la vente servira à rembourser la dette. Les financements accordés sont dans ce cas aligné sur la date de livraison (promotion immobilière) ; ou de revente (revente en bloc, vente à la découpe…). Pour des opérations de promotion immobilière ; les banques exigent généralement un taux de commercialisation minimum avant mise en place du financement. Cela permet de documenter les chances de succès commercial du programme.

Dans le cas de financement locatif à long-terme (résidence principale, investissement locatif) ; le remboursement de la dette n’implique pas forcément de revente du bien. La valeur de bien sera cependant prise en compte pour estimer ; le ratio de couverture entre la valeur du bien (faisant l’objet d’une éventuelle prise de sûreté) ; et le montant de la dette mise en place.

Détails du plan de financement immobilier

Le plan de financement correspond à deux objectifs : boucler le financement immobilier et calculer le bienfondé (ROI) de l’investissement. Mécaniquement le plan de financement (emplois/ressources) doit être équilibré. Mais il est également important de s’assurer de la validité de chaque hypothèse ; d’intégrer la fiscalité, et de pondérer chaque donnée pour atteindre un degré de certitude satisfaisant concernant le prévisionnel.

Valider les hypothèses clé

Prix d’achat et de revente

Le prix d’acquisition ou de revente peut être évalué de manière objective. La valeur ajoutée issue des travaux doit également être correctement évalué. Certains acteurs sont spécialisés dans les transactions « added-value » ; qui consistent à acquérir un actif déprécié et à en augmenter la valeur ; grâce à une réhabilitation avec un changement d’usage éventuel transaction comparable.

Pour valider le prix d’une transaction il existe deux techniques principales :

  • la méthode des comparables (valorisation de transaction récentes sur des biens comparables) ;
  • la méthode de taux de capitalisation (montant de loyers récurrent divisé par le taux de rendement du marché). Par définition plus ont se projette loin dans le temps ; plus il existe une incertitude sur le niveau de valorisation de l’actif.

Revenu et loyer :

Le niveau des loyers futur peut-être évalué précisément s’il existe déjà un bail. Celui-ci peut inclure des clauses de revalorisation des loyers. Dans le cadre de baux professionnels type 3/6/9 ; celui-ci peut prévoir qui à la charge des frais d’entretien et de rénovation.
Il faut également prendre en compte le risque de vacance locative (période pendant laquelle le bien ne sera pas loué). Par ailleurs certaines réglementations (encadrement des loyers) ; ou dispositifs fiscaux (Pinel par exemple) peuvent jouer en faveur d’une modération des loyers.

Durée de détention prévus

Le plan de financement doit-être cohérent avec la durée de détention de l’actif initialement prévue.
Impact de la fiscalité
La fiscalité peut évoluer au gré des réformes fiscale ; par exemple la fiscalité sur les plus-values immobilière a été considérablement alourdi lors de la dernière réforme). Cependant intégrer les principales règles fiscales permettra d’estimer au plus près les flux nets :

Impact de la fiscalité

La fiscalité peut évoluer au gré des réformes fiscale ; par exemple la fiscalité sur les plus-values immobilière a été considérablement alourdi lors de la dernière réforme. Cependant, intégrer les principales règles fiscales permettra d’estimer au plus près les flux nets :

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Il s’applique au particulier ayant un patrimoine immobilier nette supérieur à 1,3 million d’euros. Adosseer l’actif à une dette permettra de réduire la valeur nette pour une même valeur brute. Il y a cependant des règles à respecter pour pouvoir imputer fiscalement une dette à un actif.

Taxe foncière

Elle est due par les propriétaires fonciers au 1er janvier de l’année que le bien soit occupé ou non. La réforme de fonds en cours de la taxe foncière ; devrait significativement changer le mode de calcul ; à compter de 2025 avec des gagnants et des perdants. Jusqu’à présent le mode de calcul prenait en compte des données qui dataient des années soixante-dix.

Déficit foncier :

Il est possible d’imputer des charges (intérêt, assurances) ; afin de réduire le revenu fiscal de référence sur lequel est calculé l’impôt.

Impact des dispositifs fiscaux

Les dispositifs fiscaux spécifiques ; notamment en faveur de l’investissement locatif neuf (Malraux, Pinel, résidence de tourisme…) ; permettent des crédit et déductions d’impôts ou des récupérations de TVA. Il faut cependant respecter les critères ; localisation, montant des investissement, nature du bien ; niveau de loyer et durée de mise en location minimum.

Impôt sur les plus-values :

Les résidences principales sont exonérées d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux. Pour les autres cas, dans le régime général, l’imposition est dégressive avec la durée de détention. Il faut détenir le bien immobilier pendant 30 ans ; au lieu de 15 ans précédemment pour être totalement exonéré et la dégressivité est plus lente. L’horizon de revente prévu peut donc impacter significative les flux financiers nets.

Mode de détention et fiscalité

Si certaines formes de société sont dites transparente fiscalement (SCI…) ; la détention via des structures ou véhicules intermédiaires peut impacter la fiscalité. De même que le lieu de résidence fiscale et la localisation du bien.

Pondérer les hypothèses et établir des scénarios

Un plan de financement immobilier peut comporter plusieurs scénarii :

  • un scénario de base (correspondant au scénario central)
  • un scénario dégradé
  • un krach-test

Ces scénarios peuvent intégrer des variation macro ou micro-économique :

Premièrement : une évolution générale des fondamentaux de marché (niveaux des loyers, niveaux de prix, taux de capitalisation).

Deuxièmement : des évolution réglementaires (fiscalité, normes environnementale entrainant des travaux, niveau des taux et accès au crédit…),

Troisièmement : des décalage ou accident de calendrier (réalisation de travaux, retard sur un chantier de construction, vacance locative).

L’impact de la crise du covid-19

Par exemple la crise du covid-19 a eu un impact important en 2020 ; sur certains revenus locatifs et sans doute sur le marché en général :

L’immobilier locatif en montagne : a connu une année quasi-blanche en 2020-2021. La crise sanitaire ayant entrainé une très forte baisse des réservations liées au sport d’hiver

L’immobilier commercial et de bureau a été impacté : les mesure de fermeture administrative ; et le confinement ainsi que les nouvelles habitudes (télétravail, hausse de l’e-commerce) ; ont impacté la solvabilité de nombreux commerces et sans doute l’évolution future du marché

Les locations court-terme : hôtellerie ou location type AirBnB ont aussi connu un fort impact ; avec la baisse du nombre de touriste – notamment internationaux – et l’arrêt des voyages d’affaire. Néanmoins l’impact a été inégal et beaucoup plus fort dans les métropoles urbaines ; certaines destinations (littoral) ayant connu un regain d’intérêt relatif

L’immobilier résidentiel : semble avoir pour le moment relativement résisté ; même si l’impact de la crise sur les ménages n’est pas encore totalement perceptible.

Modéliser différent scénario permet de mesurer un niveau de risque maximal ; et le taux de couverture des emplois par les ressources.

Valider le ROI

Le plan de financement permet d’estimer le rendement d’une opération immobilière. Il permet également d’arbitrer entre différents choix (par exemple « acheter ou louer » ?).

Il permet ainsi de calculer le niveau de rendement des capitaux investis. L’effet de levier lié à la dette a un effet potentiellement multiplicateur sur le rendement. Bien estimer le plan de financement peut permettre de fixer ; l’apport personnel en fonds propres au plus juste pour maximiser le retour sur investissement.

Concernant l’appréciation du risque et du couple risque rendement l’analyse n’est pas forcément facile. En effet, les zones les plus centrales qui sont a priori les moins risquées ; les plus liquides et qui ont déjà connu les meilleures performances historiques pourraient paradoxalement présenter le meilleur potentiel. Etant donné le mouvement de fond qui a tendance à renforcer ; l’attractivité à long terme de ces zones auprès des usagers et des investisseurs.

Le plan de financement immobilier est également un outil clé pour les professionnels de l’immobilier

Le plan de financement immobilier est un outil clé pour les professionnels de l’immobilier. Ces derniers sont à la fois des investisseurs mais également des opérateurs.

Un financement adapté constitue le fuel de l’activité des professionnels de l’immobilier (promoteurs, marchands de biens, foncières). Ils sont souvent engagés dans des cycles courts. Disposer des ressources financières suffisantes ; dans des délais rapides est un élément de compétitivité clé pour pouvoir préempter les meilleures opportunités.

Promoteur : construire pour revendre

L’activité d’un promoteur est capée par plusieurs éléments sont un point primordial pour le développement de l’activité des promoteurs:

  • Sa capacité opérationnelle ;
  • La rareté du foncier ;
  • Le pouvoir d’achat de ses clients ;
  • Le niveau de fonds propre et l’accès aux financement externe.

Le plan de financement permettra de bien cadrer les flux financiers ; à chaque étape du projet (il suivra la structure prévue dans le cadre de la commercialisation en VEFA). La phase et le taux de pré-commercialisation sont un étape clé pour accéder à des financements externes.

Marchand de biens : acheter, rénover pour revendre

Le marchand de bien (également appelé promoteur rénovateur) achète pour revendre à court terme éventuellement après rénovation ou restructuration.
Le plan de financement d’une opération de marchand de bien peut impliquer un calendrier relativement court.
La difficulté sera de documenter la plus-value prévue à la revente : opportunité de marché à l’achat ; offre de vente déjà actés à un investisseur, travaux permettant d’apporter une valeur ajoutée ; achat en bloc pour une revente à la découpe avec une prime.

Foncière : gérer un parc d’actif immobilier

Dans ce cas il s’agit souvent d’intégrer un actif au sein d’un portefeuille déjà constitue et diversifié.
Le plan de financement va porter sur l’opération financée en particulier. Mais également éventuellement prendre en compte l’ensemble de la structure dans le cadre d’un business plan global.
Il va permettre notamment d’évaluer l’évolution du ratio LTV (Loan to Value) au court du temps.

Acteur de l’immobilier : faire appel au crowdfunding pour optimiser l’utilisation des fonds propres

Les acteurs de l’immobilier peuvent sur la base de leur plan de financement immobilier ; solliciter une financer via le crowdfunding immobilier. Ce financement en dette (prêt ou obligation) sera complémentaire des financements bancaires et en fonds propres.

Le crowdfunding immobilier permet aux professionnels de l’immobilier d’optimiser l’utilisation de leurs ressources en fonds propres. Elle augmente et complète leurs ressources financières pour leur permettre d’accélérer leur rythme de développement. Sans avoir à attendre l’achèvement ce certaines opérations en cours.
Le financement en crowdfunding peut intervenir dans le cadre d’une structure juridique spécifique (SSCV par exemple) ; ou globalement au niveau d’une holding.

Le financement participatif immobilier permet de financer principalement les configurations suivantes dans le cadre d’opérations immobilières. Que ce soit pour des opération de promotion ou d’acquisition foncières et immobilière, avec ou sans rénovation :

  • Pré-financement de fonds propres
  • Re-financement de fond propres
  • Pré-financement de marge

https://www.wesharebonds.com/immobilier

Publication originale le 25 février 2021, mise à jour le 2 mars 2021

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