Programme logement immobilier neuf, on vous dit tout

L’acquisition d’un logement est un objectif pour beaucoup de Français. La grande majorité des transactions concerne encore des logements anciens. Pourtant, le segment des logements neufs est primordial pour le secteur de l’immobilier ; pour le renouvellement urbain et pour adapter l’offre à la demande. Le logement neuf a-t-il des caractéristiques qui le rendent plus attractif ? Qu’en est-il de la pénurie de logements ? Comment mener à bien un projet d’acquisition d’un logement neuf ? Comment fonctionnent les programmes immobilier neuf ?

Transactions sur les logements neufs : minoritaires, mais une variable importante du marché

Ces dernières années, plus d’un million de logements a changé de main chaque année en France. Malgré la Covid-19 l’année 2020 a été plutôt correcte en France pour le marché immobilier. Par nature les ventes de logements neufs sont encore minoritaires par rapport au total du marché ;

Malgré la demande soutenue, le secteur a toujours des difficultés en termes l’offre. En cause :

• un manque de fonds propres structurel qui ralentit le développement de certains acteurs ; (des plateformes de crowdfunding telles que WeShareBonds contribuent depuis quelques années au financement des promoteurs ; et de la filière pour favoriser la construction et la rénovation de logements),
• les obstacles administratifs (les contraintes pour l’obtention du permis de construire et la multiplication des normes)
• et la pénurie de foncier (terrains constructibles), notamment dans les zones sous tension.

Des initiatives telles que la loi ELAN ont introduit des réformes ; afin de faciliter l’activité des promoteurs et de réduire les recours. D’un autre côté, les nouvelles normes environnementales ; telles que RE 2020 pour limiter l’impact des gaz à effet de serre dans les constructions neuves ; et les mesures pour lutter contre l’artificialisation des sols font pression sur le secteur. Par ailleurs la hausse du prix des matières premières exerce également une pression sur les coûts de construction.

Un marché du logement neuf pas toujours facile à estimer

Les organismes professionnels tels que la Fédération des Promoteurs Immobiliers fournissent des statistiques régulières ; sur les logements neufs (réservations au détail ou en bloc, mise en vente, stock…) principalement sur des logements collectifs (et marginalement de l’individuel groupé). Les ventes concernant les bailleurs sociaux ou les constructeurs de maisons individuelles ne sont pas suivies. Il n’est ainsi pas toujours aisé de réconcilier les données publiques gouvernementales. Avoir une vision exhaustive impose d’essayer de consolider différentes sources :

• La base Sitadel2 pour les autorisations et mises en chantier ; est une source exhaustive pour l’ensemble des logements construits (à partir des permis de construire)
• La ECLN (Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs) pour les mises en vente et réservations ; concerne uniquement les logements vendus par des promoteurs immobiliers ; à l’exclusion des logements destinés à être utilisés ou exploités directement par leur donneur d’ordre ; (maisons individuelles construites par des particuliers ; logements sociaux) et, pour le moment, des logements vendus en bloc par les promoteurs à des sociétés. ECLN a donc un champ plus restreint que Sitadel2 ; elle ne prend en compte que les programmes immobiliers et permis de construire de cinq logements et plus.
• La EPTB (Enquête sur le Prix des Terrains à Bâtir) : permet de suivre par ailleurs le marché des maisons individuelles ; (entre 100 et 120 000 maisons par an au cours des dernières années) ; et les autres programmes immobiliers de moins de 5 logements.

Logement neuf vs ancien, le match

En tant qu’acquéreur (pour une résidence principale, secondaire, ou un investissement locatif) ; la question peut se poser d’acquérir un logement neuf ou un logement ancien. Deux marchés avec des caractéristiques légèrement différentes.

Quel avantage pour un logement neuf ?

Acheter un logement neuf offres certains avantages :

• A priori un meilleur agencement et l’absence de travaux à prévoir. Bénéficier parfois de certains équipements intégrés (cuisines équipées ; placards, doubles vitrages, serrures sécurisées…) ; et parfois la possibilité de faire certains ajustements sur plan.
• La possibilité de certaines prestations correspondant au mieux aux besoins du moment ; ainsi Nexity – numéro 1 des promoteurs français — a récemment indiqué ; qu’il ne construirait plus de logements sans espace extérieur en conséquence de la crise sanitaire. On pourra également citer l’obligation de construction de parkings pour certains logements neufs
• Outre les agencements, l’acquisition d’un logement neuf offres certaines garanties (garantie décennale) contre les malfaçons. Elle offre par ailleurs la perspective d’un budget d’entretien ; (ravalement, mise aux normes…) a priori réduit sur les années à venir
• Elle ouvre également la possibilité d’une exonération de taxes foncière pour deux ans
• L’intégration des normes environnementales (RT2012, RE2020) va également de pair avec la lutte contre les passoires thermiques. Le « neuf » peut être intéressant pour les investisseurs ; alors que les logements présentant un bilan énergétique insuffisant seront bientôt interdits à la location. De manière générale un logement bien isolé permettra des économies en termes de coûts d’énergie.

Logement ancien ou neuf quelle différence de prix ?

On a tendance à considérer que statistiquement les logements neufs sont comparativement plus chers que les logements anciens. Cela peut s’expliquer par certaines prestations, comme indiqué ci-dessus. Par ailleurs, les données ne sont pas totalement comparables :

• Les logements neufs sont soumis à la TVA (parfois récupérables grâce à des dispositifs fiscaux).
• Les logements neufs bénéficient de frais de notaires réduits, mais les prix sont parfois présentés « acte en main » ; à comparer à un logement ancien où le surplus lié aux frais de notaire sera d’environ 7% du prix.
• Les bases statistiques peuvent amener à comparer des logements neufs et rénovés à des parcs de logements anciens possiblement délabrés.
• À l’inverse (cas de Paris par exemple) on peut être amené à comparer deux types de biens ; des logements anciens en centre-ville ; zones plébiscitées et fortement valorisées, situées dans des zones sans foncier pour du neuf ; en face de constructions neuves plus excentrées et sur des zones par nature moins chères.
• L’impact de la hausse du foncier peut expliquer des différences de prix ; ainsi les prix du neuf sont calculés sur des valeurs foncières datant de quelques années ; et du budget lors du lancement du programme immobilier. La hausse des prix du foncier n’est pas intégrée dans les prix constatés à la livraison ; à la différence de l’ancien qui a suivi l’inflation générale.
• L’impact des schémas fiscaux (et c’est un point d’attention à avoir dans le cadre d’un achat) ; peut entrainer un certain gonflement des prix sur des programmes immobilier neufs profitant de ces dispositifs. Il faut être vigilant à ce que l’économie d’impôt ; qui augmente le pouvoir d’achat des acquéreurs, ne soit pas répercutée dans les prix de vente.

Profiter de dispositifs fiscaux pour le logement neuf

Le logement neuf offre comme spécificité d’offrir parfois certains avantages ; via des dispositifs mis en place par l’État pour faciliter l’acquisition ; et l’investissement dans des logements neufs :

• Obtenir sous conditions des prêts bonifiés (PTZ, 1% logement…)
• Les dispositifs fiscaux permettant sous conditions de profiter de réductions d’impôt importants ; pour l’acquisition d’un logement neuf ou rénové destiné à la location
  • Pinel : permet sous conditions de déduire une partie du prix d’acquisition pour des logements destinés à la location
  • Malraux : vise la rénovation de bâtiments anciens dans les centres historiques pour créer des logements destinés à la location
  • LMNP (résidence de tourisme avec services) ; ces résidences, situées par exemple à la montagne ; permettent sous conditions des économies fiscales importantes.

Quelles contraintes pour le neuf VEFA

Le VEFA permet d’acquérir un logement neuf a priori adapté au « goût du jour ». Dans des zones sous tension, les nouveaux programmes immobiliers offrent de nouvelles opportunités ; aux acheteurs confrontés à la pénurie de logements.
Il est possible d’obtenir des conditions d’achat avantageuses : par exemple ; en début de programme immobilier si le promoteur propose des rabais pour « booster » le lancement de la commercialisation. Ou à l’inverse en « queue de programme » pour liquider les derniers lots invendus. L’acquisition d’un logement neuf en VEFA suppose également certaines contraintes :

• Le paiement échelonné en VEFA permet certes de ne pas avoir à payer l’intégralité du bien avant la livraison ; mais il faut attendre un délai incompressible avant la livraison (et commencer à payer des intérêts de la dette). Cela retarde d’autant la date où l’on pourra réellement réaliser son rêve de devenir propriétaire
• Si différentes assurances telles que la GFA permettent de sécuriser l’acheteur concernant la bonne fin des travaux ; l’acquisition sur plan implique une dose de confiance dans la capacité du promoteur
• Pour l’obtention du financement bancaire, la réputation du promoteur pourra être un élément pris en compte
• L’acquéreur n’est pas à l’abri de décalages et de retards dans la livraison du logement ; malgré la perception de pénalités de retar ; cela ne manquera pas de créer des difficultés d’organisation

Neuf, attention à l’inflation des prix

Certains programmes immobiliers neufs sont adossés à des dispositifs fiscaux (Pinel par exemple). Cela concerne généralement des logements destinés à la location. Ceux-ci sont soumis à certaines conditions :

• Éligibilité de la zone géographique
• Encadrement du loyer, voire du type de locataire
• Durée de mise en location pour bénéficier de l’avantage fiscal

Il faut donc être vigilant concernant certains points :

• Les hypothèses de loyer sont-elles cohérentes avec l’état du marché ?
• Quelles sont les charges de gestion prévisibles à supporter ; (important par exemple ; dans le cadre de résidence avec service en LMNP dans les stations de ski)
• Quel est le risque à la revente à l’issue de la période « fiscale » ; concernant des immeubles entièrement dédiés à la location ? D’autant plus que les nouveaux acquéreurs ne profiteront pas a priori d’un avantage fiscal
• L’avantage fiscal a-t-il entrainé une inflation exagérée du prix, ou le prix est-il resté cohérent avec le marché local

Programme immobilier neuf : un marché sous tension ?

Au-delà de la tendance long-terme ; le marché du neuf traverse actuellement une période de tension face à une demande qui reste par ailleurs forte.

Une baisse historique des permis de construire

L’année 2020 (et possiblement 2021) n’a pas été un bon cru pour les permis de construire ; (nombre de permis de construire délivrés en recul de 14,7 %, et de 30 % en Ile-de-France ; d’après les statistiques du Ministère du Logement). Cela impacte indirectement les mises en chantiers ; (pour 2020 le niveau serait de 351.000 mises en chantier de logements neufs ; soit le pire bilan depuis 25 ans). Ce retard ne pourra pas être immédiatement résorbé. En cause plusieurs éléments :

• La crise de Covid-19 qui a compliqué les formalités
• L’impact conjoncturel des élections municipales qui a gelé ou retardé des projets ; ainsi que l’arrivée de maires écologistes plus tatillon dans certaines agglomérations importantes (Lyon, Bordeaux)
• La raréfaction du foncier (la loi Climat et Résilience devrait accentuer la tendance)

Ce déficit pèse sur la production. Pourrait cependant soutenir les ventes des programmes existants et les prix immobiliers, qui restent à des niveaux élevés.

Une envolée des coûts de construction.

La raréfaction du foncier a entrainé une hausse du prix du foncier, notamment dans les zones sous tension. Par ailleurs, la crise de la Covid-19 a entrainé de fortes tensions sur le prix des matières premières. Ainsi que le relevait récemment la Fédération française du bâtiment (FFB) ; le secteur de la construction est confronté à un risque de pénurie de matière première. En cause, la hausse forte reprise économique aux Etats-Unis – gros consommateurs de bois pour la construction — et en Chine. D’autres matières premières essentielles (acier, cuivre…) et équipements (matériel électrique…) sont aussi fortement impactées par des opérations de stockage massif.

Vers une Pénurie de logement ?

On cite régulièrement le niveau de 500 000 logements neufs nécessaires annuellement pour atteindre un équilibre entre offre et demande. Niveau rarement, sinon jamais atteint. Pourtant, si la situation reste tendue, cela va-t-il perdurer ? Alors que la population a cru de 400 000 personnes pendant les années 2000, la tendance démographique s’est fortement ralentie. Par ailleurs la réduction de la taille des ménages (2,25 personnes en 2019) ; qui est une tendance démographique lourde pourrait avoir atteint désormais un seuil à la baisse.

La question de l’équilibre n’est sans doute pas totalement pertinente au niveau national ; mais plutôt dans l’analyse des zones de tensions. Dans une étude récente « La construction et la rénovation des logements privés en France », ; le Trésor a ainsi défini 4 zones dans l’hexagone en fonction de l’équilibre entre offre et demande de logements. Dans les zones ou le foncier est rare, la solution viendra-t-elle du marché de la rénovation ? C’est ce que sembler penser l’organisme Action Logement qui gère le 1% logement des salariés. Il vient de lancer une foncière pour investir 1,5 milliard d’euros à court terme ; visant à transformer des locaux tertiaires en logements. En effet, l’essor du télétravail et de l’e-commerce ; qui impacte l’immobilier de bureaux et commercial pourrait offrir de nouvelles opportunités foncières pour le marché du logement ; les entreprises étant amenées à réduire et optimiser les besoins en bureaux ; et les commerces à repenser la distribution.

Les outils pour réussir l’acquisition d’un logement neuf

Grâce aux outils digitaux ; il n’a jamais été aussi facile de connaitre l’état du marché et d’accéder à des offres commerciales ou de financement.

Financer son bien à l’aide d’un courtier

Malgré des conditions historiquement favorables de financement en termes de prêts immobiliers ; (taux, montant, durée…) ; l’inflation des prix immobiliers implique d’optimiser le coût du financement. L’utilisation de courtier immobilier peut permettre d’accéder, parfois directement online, à des offres de financement optimales.

Connaitre la valeur des biens : la DVF

Pour acheter aux meilleurs prix ; ou du moins à des conditions de marché ; de nombreuses informations sont désormais disponibles en ligne. Dans sa volonté de mise en place de services « open data » ; le gouvernement rend notamment désormais accessible ; l’historique des transactions immobilières effectives et géolocalisées. La base de Demande de Valeur Foncière permet ainsi de connaitre la valeur locale des biens via des transactions effectives.

Les sites d’annonces immobilières, un indicateur en temps réel de l’offre de logements

Désormais de nombreux portails permettent de rassembler de manière exhaustive les annonces de biens à la vente. Avec parfois une focalisation sur le segment du neuf par exemple : SeLoger ou Logic-Immo. Ces sites constituent une vue en temps réel de l’état de l’offre. Par ailleurs l’indicateur de tension immobilière ; (ratio vendeur vs acheteurs) permet de fournir une indication globale sur la pression immobilière locale.

Des outils de plus en plus ergonomiques pour acquérir un logement neuf

Alors que la data est de plus en plus importante, actualisée et disponible ; de nombreux services sont développés par des acteurs tiers pour améliorer la fluidité du marché. Au-delà d’un pur stock d’annonces, il existe de nombreux services — souvent gratuits — pour les acheteurs. On pourrait citer différents services de cartographie qui exploitent notamment le DVF ; ou bien la plateforme Castorus qui permet un suivi de l’historique d’une annonce immobilière (mise à jour, ancienneté…). Dans le domaine spécifique du logement neuf, des plateformes jouent le rôle de comparateur de logement neuf. Elles offrent de comparer différents programmes de promoteurs à la vente ; sur la base de différents critères de recherche détaillée : localisation, superficie, temps de trajet…

Conclusion : le logement neuf un élément clé du développement économique et des mutations sociétales

Le logement neuf est un élément clé du marché immobilier. Il a d’ailleurs été plutôt constamment aidé par la politique publique :

• Le logement neuf et la construction sont des éléments clé pour un équilibre de l’offre et de la demande
• La construction de logement est une source de développement économique et une variable majeure pour le développement des territoires
• Les normes environnementales seront un vecteur à prendre en compte de manière croissante dans le cadre du logement (construction, rénovation)
• Le secteur à un rôle central à jouer pour accompagner les mutations sociétales

Publication originale le 6 mai 2021, mise à jour le 6 mai 2021