Immobilier : quels programmes en matière de logement pour les candidats à la présidentielle 2022 ...

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Mis à jour il y a 2 mois

« Quand le bâtiment va tout va », dit le proverbe : malgré la Covid-19, l’année 2021 s’est traduit pour le secteur immobilier par des ventes record. Est-ce la raison pour laquelle les mesures concernant le secteur du logement n’ont émergé que récemment dans les programmes des différents candidats ?

Même si d’autres point tels que le pouvoir d’achat ou la sécurité sont au premier rang des préoccupations des Français, il ne faut pas oublier le fait que le logement représente une dépense contrainte et constitue souvent la principale dépense de bon nombre de ménages.

De plus, le sujet logement est au croisement de plusieurs problématiques : évolution du marché et déséquilibre structurel de l’offre et de la demande immobilière, problématique d’égalité sociale, qualité de vie et de l’aménagement du territoire, retour de l’inflation et hausse des matières premières, ainsi que la problématique énergétique. Autant de thèmes qui sont liés au secteur du logement.

Retour sur les principales mesures envisagées par les candidats à la présidentielle.

L’immobilier : une préoccupation de premier plan des Français ?

Si l’inflation ne prend que peu en compte les dépenses de logement (l’Insee à tendance à considérer qu’acheter un logement est avant tout un investissement), les dépenses consacrées au logement représentent en moyenne largement 20% du budget des ménages, voire jusqu’à 40% dans certains cas selon la Fondation Abbé Pierre, pour qui le « mal logement » touche toujours un grand nombre de foyers.

Selon un récent sondage d’OpinionWay-Kea & Partners pour « Les Échos », le logement n’arrivait cependant qu’en douzième position des préoccupations des Français (après bien sûr le pouvoir d’achat, mais également l’immigration, la sécurité, la protection sociale).

Pourtant, selon une étude présentée en mars 2022 par la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI)/Elabe, un Français sur deux (47%) estimait que la question du logement n’était pas suffisamment présente dans le débat public. Cette proportion montait à 60% chez les locataires.

Certes, le poids de l’immobilier n’est pas le même partout : Paris, avec des valorisations moyennes supérieures à 10 000e/ m2, n’est pas la France.

En effet, un achat sur huit se fait à moins de 1600 euros/2, un sur deux en dessous de 2500 euros/2 et 2 sur 3 à moins de 3000 euros/m2.
Cela malgré la hausse générale qui s’est confirmée en 2021, avec un prix moyen atteint en France de 2993 euros/m2 selon Meilleurs Agents et un niveau record de l’indice des prix immobiliers (IPI) des zones rurales qui a retrouvé son niveau de 2008.

La flambée des coûts de l’énergie et de l’essence semble par ailleurs à nouveau rebattre les cartes pour les zones périurbaines mal desservies par les transports qui avaient été récemment propulsées par la crise sanitaire et l’essor du télétravail.

Dans une France où 60% des ménages sont propriétaires, le logement s’est souvent immiscé au cœur du débat, que ce soit via Nicolas Sarkozy qui voulait « une France de propriétaires » ou Emmanuel Macron qui a voulu taxer « la rente immobilière » via l’instauration de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Le logement déjà au cœur du débat

Le rapport récent de la Fondation Abbé Pierre a remis la thématique du logement dans le débat de la présidentielle, mais surtout sur l’angle du « mal logement » et de son impact social.

De fait, depuis déjà plusieurs années, le logement et le secteur de la construction, ont été abordés dans le cadre législatif via la loi Alur ou la loi Climat et Résilience par exemple qui ont cherché à traiter en profondeur la question du logement et de la construction. Le rapport Rebsamen via la « Commission pour la relance durable de la construction de logements » a par exemple ouvert des pistes dans ce sens.

Des « thinks tank » tels que récemment celui du libéral Robin Rivaton via son rapport « Le logement, la bombe sociale à venir » ou régulièrement l’Institut Montaigne « Logement : Rebâtir nos ambitions » ou via un bilan du quinquennat d’Emmanuel Macron en matière de logement se sont également inscrits dans le débat.

De même, dans un contexte de hausse des matières premières et de pénurie (lié à la Covid-19 et à la guerre en Ukraine), l’association des acteurs de l’immobilier Build Europe a émis plusieurs propositions pour un logement abordable dans un contexte où le prix moyen des logements aurait augmenté de 9,6 % en Europe en 2021.

L’année 2022, au-delà des présidentielles, s’annonce par ailleurs en France comme une année assez structurante pour le secteur immobilier. Ceci avec l’entrée en vigueur du nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), la loi RE2020 sur les normes environnementales dans la construction – et la contrainte à terme que cela peut faire peser sur les bailleurs dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques – ainsi que la lutte contre « l’artificialisation des sols », ainsi qu’un plus grand encadrement des prêts immobiliers par les banques.

Logement : différentes thématiques concernées

Le logement est un maillon important de l’économie, qui concerne tout le monde, et qui impacte plusieurs aspects de la vie quotidienne des Français :

  • Pouvoir d’achat et mesures sociales alors que le logement reste la principale dépense contrainte des Français : hausse des coûts de l’énergie (chauffage, lutte contre les passoires thermiques, coût des transports pour aller travailler depuis son logement), niveau des APL, encadrement des loyers, constructions de logements sociaux, lutte contre le mal-logement, accès au crédit et prêt bonifiés (PTZ).
  • Écologie, aménagement du territoire : lutte contre les passoires thermiques, lutte contre l’artificialisation des sols, gestion des zones sous tensions, revitalisation de l’espace rural (taxe d’habitation parfois doublée sur les résidences secondaire, taxes sur les terrains constructibles…), densification de l’habitat et rénovations, facilitation des dépôts de permis de construire. Problématiques du financement des collectivités locales (droits de mutations, réforme de la taxe de la foncière, suppression de la taxe d’habitation…)
  • Tourisme : développement des capacités d’accueil touristiques (résidences de services), équilibre entre locations meublées et saisonnières. Préservation du patrimoine (loi Monuments Historiques, loi Malraux…)
  • Fiscalité : fiscalité du patrimoine (IFI), droits de succession, fiscalité des revenus fonciers et incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif notamment (dispositifs Malraux, Pinel)
  • Économie, fiscalité : soutien au secteur de la construction (incitation fiscale, aide aux économies d’énergie), développement des territoires…

Logement : les pistes des programmes des candidats à l’élection présidentielle

Les candidats ont chacun livré des éléments sur leurs politiques en matière de logement. Les mesures clés ont fait l’objet d’une évaluation en termes de coûts par l’Institut Montaigne avec le journal les Échos.

Certaines propositions ont par ailleurs été testées auprès de Français – avec le nom des candidats anonymisés – via un sondage par le site PAP sur les propositions pour le logement des candidats à la Présidentielle.

Il montrait que la politique du « quoi qu’il en coûte » en matière de logement suscitait plutôt l’adhésion des Français.
Dans les faits, les propositions diffèrent selon l’orientation des candidats.

On remarque cependant certains points communs tels que favoriser les rapports propriétaires/locataire via des systèmes de garantie, relancer la construction de logements et la rénovation énergétique…

Logement : les propositions d’Emmanuel Macron (La République en Marche)

  • Rénovation énergétique, objectif rénover 700.000 logements par an
  • « MaPrimeRénov »: renforcement du dispositif pour encourager les rénovations globales
  • Séquestre des dépôts de garantie
  • Favoriser la construction de logement en zone tendue
  • Faciliter l’accès au logement des jeunes (80 000 logements pour les jeunes et dans le parc HLM)
  • Création d’un bail de mobilité professionnelle
  • Maintien de la loi SRU et augmentation de la construction de logements sociaux
  • Étendre la caution publique pour les locataires afin de faciliter l’accès au logement tout en sanctionnant les mauvais payeurs.

Logement : les propositions de Marine Le Pen (Rassemblement National)

  • Prêt de 100.000 euros à taux zéro pour les jeunes ménages
  • Prise en charge du remplacement des chaudières au fuel
  • Faciliter l’accueil des néoruraux avec la vente de logements à bas prix en échange d’un engagement d’installation d’au moins 10 ans.
  • Abattement sur les droits de succession de 300 000 euros pour permettre la conservation du patrimoine immobilier familial (et réduction de la durée des abattements pour donation à 10 ans) et suppression de l’IFI
  • Portabilité des prêts immobiliers ou transfert à l’acheteur
  • Solde du prêt immobilier non remboursé et subventionné à partir du 3ᵉ enfant
  • « Priorité nationale » des logements sociaux et étudiants pour les Français.
  • Construction de 100.000 logements sociaux/ an (dont 20.000 à destination des étudiants et jeunes travailleurs)

Logement : les propositions de Jean-Luc Mélenchon (La France insoumise)

  • Généralisation de l’encadrement des loyers et baisse des plafonds de loyer
  • Interdiction des expulsions, garantie universelle des loyers
  • Augmentation de la taxe sur les logements vacants en zone tendue
  • Rehaussement du quota de la loi SRU à 30 % et durcissement des sanctions
  • Taxe sur les hautes transactions immobilières
  • Annulation de la réforme et augmentation des APL
  • Relance la construction de logements sociaux (200 000/an)
  • Aides pour l’isolation thermique
  • Plan « zéro SDF »

Logement : les propositions de Valérie Pécresse (Les Républicains)

  • Construction d’au moins 500.000 logements par an (375 000 dans le parc privé, un niveau jamais atteint depuis 1975 et 125 000 logements sociaux, soit un doublement de la moyenne sur dix ans)
  • Abaissement de 10 à 5,5 % la TVA sur la construction de logements sociaux
  • Déploiement de l’accès à Internet à Très Haut Débit via fibre optique sur 100 % du territoire début 2024.
  • Simplification et dématérialisation des procédures liées à la construction et délai maximal de 6 mois pour rendre les jugements liés à des opérations immobilières (deux ans aujourd’hui)
  • Abattement de 100 000 € tous les 6 ans sur les droits de donation entre parent/enfants et grands-parents/petits enfants

Logement : les propositions d’Éric Zemmour (Reconquête)

  • Suppression de la loi SRU sur les quotas de HLM (qui impose à 2100 communes un minimum de 20 à 25 % de logement sociaux) et du Droit au logement (DALO)
  • Exonération des frais de notaire pour les primo-accédants pour les biens de moins de 250 000 euros
  • Réduction de la durée pour être entièrement exonéré d’impôt sur les plus-values de 30 à 15 ans
  • Exonération de la résidence principale dans l’IFI
  • Système de « priorité nationale » pour les logements
  • Réorienter les fonds affectés aux banlieues au profit des zones rurales

Logement : les propositions de Yannick Jadot (Europe Écologie Les Verts)

  • Budget de 10 milliards d’euros pour les rénovations, certains financements et récupérable à la revente
  • Objectif de faire baisser la facture énergétique, favoriser le covoiturage domicile-travail
  • Favoriser la transformation de bureaux en logements
  • Supprimer les cautions locatives remplacées par une Garantie Universelle des Loyers (garantie publique) financé par les propriétaires et par l’état grâce à une cotisation de 1 % à 2 % du montant du loyer
  • Évolution des règles de copropriété pour faciliter les travaux de rénovation énergétique
  • Relèvement de la loi SRU à un quota de 30 %. Construction de 150 000 logements sociaux/an
  • Encadrement des loyers dans les zones tendues
  • Rénovation du 800 000 logements sociaux mal isolés

Publication originale le 30 mars 2022, mise à jour le 31 mars 2022

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