Promotion immobilière : VEFA, concept clé

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Mis à jour il y a 1 mois

Tout projet entrepreneurial ou financier repose sur un investissement initial suivi d’un retour sur investissement issu de la séquence de flux financiers successifs générés par l’opération. Le cas de la promotion immobilière est une activité capitalistique avec des investissements de départ importants (études, achat du terrain), des coûts de construction pour finalement générer une marge lors de la revente. À la différence d’une simple transaction immobilière, la promotion implique une séquence de flux plus complexe. Nous vous en disons plus sur la promotion immobilière en VEFA

La promotion immobilière et le schéma VEFA

Dans une transaction immobilière classique, le paiement est concomitant avec la transaction. Le paiement de l’intégralité du prix a lieu lors du transfert de propriété – à l’exception d’un dépôt de garantie de l’acheteur de quelques pourcents dans le cas où la transaction est précédée d’une « promesse de vente ».

Dans le cas d’une opération de promotion, en se plaçant notamment, du point de vue du promoteur, la situation est sensiblement différente et impacte le financement :

  • Il s’agit non pas d’un actif existant mais d’un projet de construction future
  • La transaction est initiée par une réservation dans le cadre d’un contrat de VEFA (Vente en l’Etat Futur Achèvement) liant l’acheteur et le promoteur
  • Même avant une quelconque commercialisation le promoteur doit engager des frais à un stade préliminaire du projet (recherches de prospection, négociation du terrain, plan, dépôt des différentes demandes…). Ils seront financés sur les fonds propres du promoteur, éventuellement à fonds perdu si le programme n’aboutit pas
  • Le financement bancaire du promoteur intervient à l’étape de l’achat du foncier et du lancement des travaux mais après l’atteinte d’un certain niveau de commercialisation
  • Le paiement intégral du prix par les acheteurs ne se fait pas lors de la réservation et de la signature du contrat de VEFA mais en plusieurs phases selon un calendrier calqué sur la réalisation des différentes étapes prévues du chantier

Promotion immobilière en VEFA : étapes et flux d’une vente de logement

Ci-dessous, les étapes schématiques des étapes d’un projet en VEFA, du début jusqu’à la livraison.

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Promotion : étapes et flux d’une vente de logement en VEFA

Même si les différents versements sont calculés pour suivre de près les grandes étapes de la réalisation du projet, le phasage du déblocage des différentes sources de financement n’est pas linéaire.

  • Les fonds propres du promoteur sont mobilisés principalement en début de projet.
  • Il faut attendre les dernières étapes de réalisation du projet pour que le prometteur puisse récupérer sa mise, voir réaliser un profit.

Afin de pouvoir lancer plus rapidement des projets successifs, le promoteur va être amené à augmenter ses ressources financières et notamment sa capacité à apporter des fonds propres à des nouveaux projets. Cela peut être fait par plusieurs moyens :

  • Faire appel à une association en co-promotion, qui a cependant le désavantage d’entrainer un partage de marge
  • Utiliser des moyens de financement innovant tel que le « crowdlending » qui permet via un financement obligataire dont la durée sera calquée sur la durée résiduelle du projet. Ce financement « in fine » remboursé post livraison permet dans l’intervalle de lancer de nouvelles opérations. Ce financement peut être obtenu au niveau de la holding du promoteur ou bien des structures adhoc de promotion.

Publication originale le 8 juin 2020, mise à jour le 8 juin 2020

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