Proptech : ces start-up qui utilisent la data pour révolutionner l’immobilier

Les proptechs mettent à profit les nouvelles technologies pour révolutionner le marché immobilier et proposer des solutions innovantes aux problèmes rencontrés par les acteurs du secteur.

Mis à jour il y a 2 semaines

La digitalisation a permis l’émergence de nombreuses applications, et révolutionné de nombreux secteurs d’activité. Par exemple dans le domaine de l’e-commerce, des assurances, de la finance… Le crowdfunding immobilier – et WeShareBonds – en sont d’ailleurs l’une des récentes illustrations concrètes. Dans le domaine de l’immobilier et du logement, la data peut permettre d’optimiser et de fluidifier les processus de construction, de gestion, de financement ou de commercialisation. Par ailleurs, alors que la sobriété énergétique s’est imposée au centre du débat, une bonne utilisation de la data pourra permettre d’optimiser les consommations énergétiques, mais également d’aller vers de la modération en mutualisant mieux les usages. Ainsi, les modes d’usage des biens, la modularité, risquent d’avoir une importance croissante à l’avenir dans le domaine de l’immobilier et du logement. Face à cela, le » big data » et le « digital » ont permis l’émergence d’une multitude de start-up, qui offrent des solutions pour permettre aux acteurs et utilisateurs de l’immobilier de faire face aux défis d’aujourd’hui et de demain.

Immobilier France 2022 : entreprises et particuliers, l’année zéro ?

Professionnels de l’immobilier comme usagers se rappelleront sans doute longtemps de l’année 2022… Si le marché n’a pas encore connu de véritable bouleversement à date, il a dû faire face à de nombreux vents contraires. Ceci malgré la sortie progressive de la crise sanitaire. Désormais, inflation des coûts et des prix de l’énergie, hausse des taux et durcissement des conditions d’emprunt, nouvelles normes environnementales – avec notamment la loi Climat et Résilience et la notion de « passoires thermiques » – impactent investisseurs, constructeurs, bailleurs et occupants…

Dans la dimension environnementale, c’est désormais le bilan carbone tout au long de la vie et de l’utilisation de l’immeuble qui rentre en ligne de compte. La hausse des coûts de l’électricité et des coûts de chauffage – et de transport – impacte durement beaucoup d’entre nous, – entreprises ou particuliers – au quotidien.

Au-delà de l’aspect en partie conjoncturel lié à la situation internationale – conflit russo-ukrainien, confinement en Chine… – la hausse des coûts de l’énergie, qui impacte les usagers tout comme le prix des matières premières, constitue sans doute une piqûre de rappel pour le futur.

Pourtant, la situation et les contraintes actuelles peuvent-elles ouvrir de nouvelles opportunités ? Nouvelles répartitions territoriales avec la hausse du télétravail, engouement pour les résidences secondaires ou le phénomène des résidences « semi-principales » par exemple.

Bien au-delà, n’assiste-t-on pas à une révolution des usages : « co-living », « co-working », acquisitions et utilisations mutualisées, « dark-stores » et « quick-commerce », bâtiments réversibles, « energy cloud » et « smart contracts » ? Autant d’anglicismes qui illustrent une nouvelle réalité et sans doute une nouvelle façon de voir l’immobilier, y compris à travers une évolution des usages. C’est du moins le sens du message véhiculé par Nexity – premier promoteur français – dans son dernier plan stratégique – via le constat suivant : « Le déplacement de valeur du produit vers l’usage et l’accélération de la ville durable. »

Toujours plus de digital au service de l’ergonomie des échanges

Sur des métiers traditionnels tels que la promotion et la construction, les transactions et les agences immobilières ou le financement, l’ère du digital offre de nouveaux outils au service de l’ergonomie des échanges.

Ainsi, par exemple, les services de l’Etat mènent depuis plusieurs années un chantier d’open data. Ils donnent par exemple désormais accès à de nombreuses informations sur le marché immobilier en temps réel : base nationale des permis de construire via la base Sitadel2 – permis de construire dont le dépôt peut d’ailleurs désormais se faire de manière numérique – ou bien accès aux valeurs foncières historiques via le DVF Etalab. Cela offre une information géolocalisée sur les transactions réelles intervenues, même si l’ergonomie n’est pas toujours entièrement au rendez-vous. Des initiatives telles que le Laboratoire d’initiatives foncières et territoriales innovantes (Lifti) ambitionnent également d’exploiter l’open-data pour lutter contre le manque de foncier, surtout dans un contexte de lutte des pouvoirs publics contre l’artificialisation des sols.

Autant de sources accessibles en ligne fournissant aux particuliers comme aux professionnels une mine d’informations inépuisable. Elles peuvent être utilisées par exemple par les promoteurs pour estimer la concurrence locale et affiner leur connaissance des conditions de marché. Les particuliers comme les professionnels, au-delà des annonces en ligne traditionnelles ou les fichiers des valeurs foncières, disposent également désormais d’agrégateurs en temps réel, ou de sites retraçant l’historique des annonces immobilières sur plusieurs années.

Dans le domaine du financement, grâce au digital, les plateformes de crowdfunding immobilier, ou les néo-courtiers dans le domaine du crédit immobilier, mettent désormais en relation directe investisseurs, établissements bancaires et porteurs de projets particuliers ou professionnels pour permettre de faciliter les transactions et leur financement.

Digital, « big-data analytics », blockchain et nouveaux usages ?

Le digital a ouvert la voie à une « uberisation » de nombreux secteurs liés à l’immobilier. Non pas au sens d’une plus grande précarité, mais via de nouvelles possibilités de décentralisation, et de mutualisation via des applications, de plateformes SAAS ou des marketplaces. Des technologies telles que la blockchain seront également susceptibles dans le futur de faciliter certains échanges dans un cadre légal, décentralisé et sécurisé.

Sans aller dans les dimensions -excessives ? – du métaverse – ce monde parallèle qui propose d’accéder désormais à des actifs immobiliers virtuels – l’omniprésence de la data et l’émergence de nombreuses plateformes offre véritablement de nouvelles perspectives. Par exemple, la technologie blockchain pourra également, à l’avenir, apporter de nouvelles innovations de rupture, pour la décentralisation des transactions dans un environnement sécurisé, permettant d’investir en s’affranchissant de la vision lot par lot, au profit de titres de propriété matérialisés par des « tokens » (ou jetons).

Le secteur immobilier semble pouvoir tirer pleinement parti de ces évolutions technologiques. Dans un environnement marqué peut-être durablement par l’inflation des coûts, la rareté du foncier, les déséquilibres géographiques entre offre et demande, et la nécessité de contrôler la performance énergétique, le digital et la data peuvent être de précieux atouts.

Une partie du futur de l’immobilier passera sans doute par une évolution – une révolution ? – des usages portés par les avancées technologiques. À ce sujet, « optimisation » et « mobilité » pourraient devenir des mots clés du secteur. Partout dans le monde, Etats-Unis, Asie, Afrique ou Europe, des start-up dites « proptech » ont émergé. En France, le salon RENT Paris (Real Estate & New Tech) leur est consacré. Le salon RENT publie d’ailleurs un indice Proptech (« Property Tech ») et Contech (« Construction Tech ») des levées de fonds de ces start-up innovantes ; il est réalisé en coopération avec le fonds de capital risque Axeleo. Cet index montre un remarquable dynamisme avec 880 millions d’euros levés en Europe au Q1 – x5 sur un an – et 740 millions d’euros au Q2 – x2 par rapport à la même période de 2021.

Ces jeunes pousses du secteur de la proptech (contraction de « property » et « technology ») imaginent ainsi des solutions digitales au service de l’immobilier, que ce soit au niveau des transactions, de la construction, de l’investissement, de l’utilisation ou de la gestion. Au-delà de l’aspect technologique, il s’agit de coller également aux nouveaux enjeux sociétaux tels que la mobilité, la modularité et la réversibilité, la sobriété énergétique, la transition générationnelle, l’organisation du travail…

Par ailleurs, en France, l’organisation « French Proptech » rassemble un écosystème de 200 entreprises, de 3 500 collaborateurs, représentant 350 millions d’euros de capital investi à date. Le think-tank Real Estech ambitionne, lui, de favoriser l’émergence de start-up dans ce domaine.

PropTech : des fonds vers les start-up pour révolutionner l’immobilier ?

Et si l’immobilier était bientôt une affaire de « data scientists » et de « big data » ? Nombre de proptechs françaises développent des innovations pour capter une partie de la chaîne de valeur immobilière. Un éventail d’applications se décline ainsi au sein de sous-secteurs du « vertical « immobilier » : transaction ou construction notamment, avec un grand dynamisme pour l’orientation « à impact » (axé sur la durabilité ou la réduction des inégalités). De grandes entreprises précurseurs, telles qu’AirBnb, avaient depuis longtemps apporté une innovation majeure en misant sur la digitalisation. Désormais, le mouvement est général : contrôle d’accès à distance et usage « on demand » permettent désormais d’optimiser l’utilisation des lieux, que ce soit des parkings, des bureaux ou des logements mutualisés…

Plus généralement, les applications s’adressent désormais à de nombreuses thématiques, qu’il s’agisse d’optimiser les performances des bâtiments, de mutualiser les usages ou de suivre et de gérer au mieux des tâches jusqu’ici chronophages.

On pourra ainsi citer quelques initiatives BtoB ou BtoC qui couvrent ces différents créneaux :

  • Énergie et bâtiment : on connaissait les compteurs « Linky » d’EDF, la start-up française Deepki – qui a levé une série C de 150 millions d’euros – a développé un outil de suivi des données sur les émissions de carbone des bâtiments. La start-up Teamoty offre, elle, un logiciel Saas aux acteurs de la construction afin d’optimiser les flux logistiques et optimiser coûts et délais. Square Sense développe de son côté une approche holistique en combinant pour un même immeuble des informations techniques (consommation énergétique, qualité de l’air…), d’usage (utilisation des espaces, nombre de personnes présentes…) et financières (états locatifs…). À la clé, une baisse revendiquée de 15 % à 30 % de la consommation énergétique. Un point d’autant plus crucial étant donné les nouvelles contraintes de consommation imposées désormais aux bâtiments tertiaires, et l’inflation. Stonal, lui, offre un outil de notation ESG aux gestionnaires de parcs immobiliers.
  • Construction et empreinte carbone : MyBen optimise les bennes de chantiers et le transport de déchets, Backacia privilégie le réemploi de matériaux pour réduire l’empreinte carbone du secteur du BTP.
  • Gestion technique et entretien : Monga, par exemple, permet aux gestionnaires et investisseurs, administrateurs de biens et syndics de suivre et d’organiser en temps réel les demandes techniques.
  • Utilisation partagée, formats novateurs : l’opérateur CetteFamille propose ainsi l’exploitation de maisons partagées pour seniors via des maisons d’accueil dans une démarche solidaire. Dans un domaine plus professionnel, The Oasis House mise sur des formats adaptés aux séminaires d’entreprises ; Crazy Villas développe des propriétés pour des courts séjours accueillant des événements privés (anniversaires, teambuilding…).
  • Gestion et investissement locatif : Masteos vise la gestion bout en bout et clé en main de l’investissement locatif en meublé. Beanstock, Kaliz ou Koliving cherchent à simplifier la vie des propriétaires bailleurs. Mansio, lui, adresse le marché des résidences secondaires. De même que Prello, mais dans le cadre d’une acquisition partagée à plusieurs, partant du constat que les résidences secondaires ne sont réellement occupées que quelques jours par an par leurs propriétaires. Par ailleurs, du fait de la hausse des prix, le co-living (ou colocation) est devenu une offre à part entière, que ce soit dans le cadre de logements classiques ou avec des espaces communs partagés. Gridky mise sur le « big-data » pour établir des éléments de scoring avant un investissement.
  • Optimisation/facilitation financière : Solustone offre aux propriétaires occupants un système de portage permettant de vendre temporairement un bien pour obtenir des liquidités avant de pouvoir le racheter. Zefir utilise des algorithmes lui permettant de proposer une offre de rachat ferme immédiate, particulièrement utile pour les vendeurs pressés qui souhaitent disposer rapidement de liquidités. Hestia propose la location avec option d’achat à des primo-accédants ne disposant pas encore d’apports suffisants pour acquérir leur bien.
  • Optimisation des bureaux : Edgar Suites transforme des bureaux en appartements hôteliers, Witco cherche à faciliter la vie des salariés sur le lieu de travail – à l’heure du télétravail – en optimisant la gestion des salles et du flex-office. Comets meetings propose – au-delà des formats classiques de co-working – la mise à disposition de salles de réunion temporaires dans des formats plutôt haut-de-gamme.

Publication originale le 26 octobre 2022, mise à jour le 14 novembre 2022

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