Quel rendement locatif par ville ?

Si près de 60 % des Français sont propriétaires d’un logement (en tant qu’occupant ou pour le louer), il existe en France plus de 5 millions de bailleurs privés. Les personnes qui ont investi dans l’immobilier il y a quelques années ont tout lieu de se réjouir : l’immobilier locatif est devenu la porte d’entrée pour se constituer un patrimoine immobilier. D’autant plus que les conditions d’emprunt immobilier sont longtemps restées particulièrement attractives (durée et taux) et ont permis de préserver en partie le pouvoir d’achat immobilier des Français malgré la hausse des prix. En terme d’investissement, le rendement locatif est un élément important de l’équation : il contribue à augmenter la capacité d’emprunt et donc d’investissement. Avec l’inflation qui a progressé généralement plus vite que les loyers, les rendements locatifs ont cependant eu tendance à baisser. Il devient dès lors nécessaire d’entrer dans une analyse plus fine, d’où la question qui se pose : dans quelles villes faut-il investir en France pour le meilleur rendement locatif ?

Classement : quelle est la ville la plus rentable en France ?

Pour déterminer la ville la plus rentable de France, on peut proposer de se fonder sur différents critères :

• le taux de rendement brut (ratio loyer annuel/prix d’achat)
• la rapidité du délai de mise en location moyen des biens (qui sera sans doute un reflet de l’indicateur de tension immobilière qui mesure l’équilibre en l’offre et la demande immobilière)
• le niveau de la taxe foncière

Le site seloger.com a présenté le Top 10 des villes de plus de 100 000 habitants les plus rentables. Il s’est ainsi livré à l’exercice consistant à calculer la rentabilité nette de différentes villes en comparant, au cas par cas, à partir de l’estimation de deux indicateurs :

• le coût total d’acquisition du bien (prix du bien + remboursement du prêt + charges d’entretien + taxe foncière + frais de notaire)
• le coût total de sa location (loyers sur la période en prenant en compte de l’augmentation des loyers) sur 20 ans

Rendements locatifs moyens par ville, Top 10

Il en est ressorti le classement du top 10 suivant des villes selon leur rentabilité nette :

1. Rennes 8,2 %
2. Le Mans 7,1 %
3. Angers 6,2 %
4. Brest 6,1 %
5. Mulhouse 4,9 %
6. Caen 4,7 %
7. Besançon 4,4 %
8. Amiens 4,4 %
9. Limoges 4,1 %
10. Orléans 4 %

Il est intéressant de noter qu’il s’agit de villes de taille moyenne, un peu excentrées sur le Côte Ouest et dans l’Est, et souvent pas très éloignées de Paris. On pourrait y voir l’impact du télétravail croissant lié à la Covid-19.

Dans les faits, ces villes présentent toutes une certaine attractivité et une certaine taille (l’échantillon se focalise sur les villes de plus de 100 000 habitants, ce qui implique le top 50 des villes françaises), Mais en reprenant la liste et en la rapprochant du classement des villes par population, on observe qu’elle se situent plutôt en milieu de tableau et que la première ville, Rennes est 11ᵉ du classement.

Rennes (11ᵉ, 217 728 habitants)
Le Mans (23ᵉ, 143 252 habitants)
Angers (18ᵉ, 154 508 habitants)
Brest (25ᵉ, 139 602 habitants)
Mulhouse (39ᵉ, 108 942 habitants)
Caen (40ᵉ, 105 512 habitants)
Besançon (32ᵉ, 116 775 habitants)
Amiens (27ᵉ, 133 891 habitants)
Limoges (28ᵉ, 131 479 habitants)
Orléans (34ᵉ, 116 238 habitants)

Difficile d’analyser ce résultat : un afflux de candidat à la location a-t-il amélioré les rendements avec des prix de vente qui par ailleurs n’ont pas encore trop augmenté ? Dans les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux), les prix ont fortement augmenté ces dernières années et les rendements bruts se situent rapidement en dessous de 5% (proche de 3% brut pour Paris intra-muros).

Où l’immobilier est-il le plus rentable ? Où investir dans l’immobilier ?

D’un point de vue investisseur, la liste précédente est un premier signe d’attractivité, car présentant des actifs avec un rendement locatif élevé. Si un rendement net de 8,2% à Rennes peut faire rêver un investisseur parisien, il faudra cependant prendre d’autres critères en compte. Dans la pratique, le rendement locatif n’est qu’un des éléments, et il mérite une analyse plus poussée :

• Un rendement locatif élevé est un atout pour maximiser sa capacité d’emprunt auprès de la banque (et dans un scénario favorable, le rendement des capitaux propres investis)
• Outre le rendement locatif, il faut faire attention au taux de vacance des locataires par déséquilibre de la demande, aux délais de mise en location et éviter un trop fort « turn-over » des locataires qui pourraient diminuer le rendement locatif
• Un certain « turn-over », lié à certains types de logements (étudiant par exemple), permettra éventuellement une réévaluation plus rapide de loyers, mais entrainera un manque à gagner sur les mois d’été inoccupés et des frais lors de changements de locataires
• Attention également aux nombreuses villes (Paris, Bordeaux) qui ont désormais mis en place un encadrement des loyers qui pourrait limiter fortement le rendement locatif.

Outre le rendement locatif, d’autres éléments doivent être appréhendés tels que :

• Le niveau de taxe foncière qui est un impôt local à surveiller. Cette taxe dépend de la nature du bien et de sa « valeur locative cadastrale » (qui est actuellement fondée sur une base historique souvent déconnectée de l’état réel du marché) et aussi du taux d’impôt appliqué par les collectivités locales où est situé le bien. Cette taxe annuelle payée par les propriétaires peut représenter jusqu’à l’équivalent de plusieurs mois de loyer. Une réforme en profondeur de son mode de calcul – qui s’étendra de 2023 à 2026 – devrait amener à une situation plus juste, mais avec des gagnants et des perdants
• les perspectives de plus-value : un rendement locatif peu élevé est généralement lié à une zone très attractive, les propriétaires occupants faisant monter les prix plus rapidement que les loyers.

La décision de réaliser un investissement locatif doit ainsi prendre en compte un équilibre entre rendement locatif, et attractivité et perspectives de plus-value. La décision n’est cependant pas toujours facile : un investissement dans Paris intra-muros avec un rendement net quasi-nul, et des niveaux de valorisation déjà très élevés et une population qui décroit est-il préférable à des villes secondaires qui pourraient offrir plus de potentiel ?

La crise de la Covid-19 a ainsi rendu des zones périphériques plus attractives avec le développement du télétravail et la recherche d’une meilleure qualité de vie. À l’inverse, la récente hausse des coûts de l’énergie et de l’essence ont montré les coûts cachés que pouvait engendrer le mode de vie dans des villes sans transport en commun. Avec la nécessité de l’usage fréquent d’un véhicule (voire de plusieurs véhicules par foyer), pouvant à terme diminuer leur attractivité…

Enfin, pour des raisons purement pratiques, réaliser un investissement locatif loin de son lieu de résidence, peut entrainer des difficultés et des frais supplémentaires (agence locale) parfois rédhibitoires.

Zones tendues et zones périphériques, le découpage de la France en 4 zones

La direction du Trésor a réalisé en 2020 un rapport « La construction et la rénovation des logements privés en France » qui définissait 4 types de secteurs géographiques à partir de l’analyse des 36 millions de logements occupés par 29 millions de ménages.

En partant de données telles que le taux d’occupation et le niveau des prix (avec un prix médian de 2000 €/ mètre carré) l’étude a défini différents degrés d’attractivité :

• « Zones en excès de demande : lorsque le taux de logements occupés est élevé (>90 %). Le marché du logement peut être qualifié de tendu et la construction de nouveaux logements peut être nécessaire pour répondre à une augmentation de la demande.
• Zones touristiques : lorsque le niveau d’occupation des logements est faible, les communes peuvent être qualifiées de touristiques lorsqu’une grande part des logements y est à usage de résidence secondaire ou occasionnelle.
• Zones en excès d’offre : lorsque le taux de logements occupés est relativement faible (<90 %). Dans ces communes, le parc de logements existants, éventuellement mis à niveau, pourrait aisément absorber une augmentation importante de la demande sans nécessiter la construction de nouveaux logements.
• Zones en situation modérée : dans les communes où le taux de vacances est faible, mais où les prix sont modérés ; le stock de logements est proportionné à la demande. »

Ce découpage, qui peut-être amené à évoluer avec le boom des résidences secondaires, l’évolution des infrastructures de transport, l’essor du télétravail et l’apparition du concept de résidence semi-principale, peut-être un premier prisme pour analyse les zones ou réaliser un investissement locatif. Le concept de « zone tendue » est d’ailleurs largement pris en compte dans les cadres de la mise en place des dispositifs d’investissement fiscaux locatifs (Pinel, Malraux…)

Rendement locatif brut des principales villes

Il existe par ailleurs des sites permettant de retrouver facilement des chiffres et indicateurs sur le marché locatif par ville (rendement, taxe foncière, composition de la population locale, annonces…) pour bâtir une stratégie d’investissement efficace. Au global, 38% de la population française vit dans une zone densément peuplée.

Le classement ci-dessous estimé en 2019 présente les rentabilités locatives brutes des principales villes (en intégrant des frais de notaires de 7,5%).

Ville	Prix au mètre carré	Loyer au mètre carré	Rentabilité brute	Ratio prix / loyer
Paris	9 610 €	26.2 €	3,04%	367
Marseille	2 300 €	12,80 €	6.21%	180
Lyon	3 990 €	13,30 €	3.72%	300
Toulouse	2 680 €	12,80 €	5,33%	209
Nice	3 680 €	16.4 €	4,97%	224
Nantes	2 950 €	12,30 €	4.65%	240
Strasbourg	2 560 €	12,50 €	5,45%	205
Montpellier	2 630 €	14,00 €	5,94%	188
Bordeaux	4 170 €	13.6 €	3.64%	307
Lille	3 180 €	13,70 €	4.81%	232
Rennes	2 690 €	12,40 €	5,15%	217
Reims	1 980 €	12,10 €	6,82%	164
Le Havre	1 690 €	11,50 €	7,60%	147
Saint-Étienne	870 €	8.0 €	10.26%	109
Toulon	2 140 €	11.5 €	6.00%	186
Grenoble	2 100 €	12,40 €	6,59%	169
Dijon
Angers	2 000 €	10,70 €	5.97%	187
Le Mans	1 290 €	9,70 €	8.39%	133
Aix-en-Provence	3 810 €	16,40 €	4.80%	232
Brest	1 240 €	8,80 €	7.92%	141
Villeurbanne	2 980 €	12,70 €	4.76%	235
Nîmes	1 580 €	10,50 €	7.42%	150
Limoges	1 190 €	9.3 €	8,72%	128
Clermont-Ferrand	1 680 €	10,40 €	6,91%	162
Tours	2 260 €	12.2 €	6.03%	185
Amiens	2 100 €	12.2 €	6,49%	172
Metz	1 840 €	10,50 €	6,37%	175
Besançon	1 630 €	10.1 €	6,92%	161
Perpignan	1 060 €	9,70 €	10.22%	109
Orléans	1 870 €	11,60 €	6.92%	161
Boulogne-Billancourt	8 100 €	23.8 €	3,28%	340
Mulhouse	1 070 €	9,30 €	9.70%	115
Caen	1 950 €	12.1 €	6.93%	161
Rouen	2 330 €	11.7 €	5.61%	199
Nancy	1 800 €	10.9 €	6,76%	165
Saint-Denis	3 430 €	15,20 €	4.95%	226
Argenteuil	2 710 €	15.9 €	6.55%	170
Montreuil	5 300 €	19.2 €	4.04%	276
Roubaix	1 510 €	13.7 €	10,13%	110
Tourcoing	1 390 €	10.9 €	8.75%	128
Avignon	1 910 €	11,70 €	6,84%	163
Nanterre	4 710 €	19.3 €	4.57%	244
Créteil	3 290 €	15.7 €	5,33%	210
Poitiers	1 570 €	11.4 €	8.10%	138
Versailles	6 070 €	20.5 €	3.77%	296
Courbevoie	6 400 €	22,20 €	3.87%	288
Vitry-sur-Seine	3 480 €	14,00 €	4.49%	249
Pau	1 390 €	10,30 €	8.27%	135
Colombes	4 320 €	18.7 €	4,83%	231
Aulnay-sous-Bois	2 740 €	17.8 €	7.25%	154
Asnières-sur-Seine	5 880 €	20.3 €	3,85%	290
Rueil-Malmaison	5 280 €	19.5 €	4,12%	271
Antibes	4 050 €	15,80 €	4,35%	256
La Rochelle	3 660 €	14.5 €	4,42%	252
Saint-Maur-des-Fossés	4 280 €	19.2 €	5.01%	223
Champigny-sur-Marne	3 150 €	14,80 €	5,24%	213
Calais	1 410 €	8.6 €	6,81%	164
Aubervilliers	3 210 €	17.2 €	5,98%	187
Cannes	4 540 €	15.7 €	3,86%	289
Béziers	1 000 €	8.9 €	9.93%	112
Bourges	1 130 €	9.8 €	9.68%	115
Dunkerque	1 550 €	11.0 €	7.92%	141
Saint-Nazaire	1 890 €	9,90 €	5.85%	191
Colmar	1 850 €	10.0 €	6,03%	185
Drancy	2 610 €	16,60 €	7,10%	157
Mérignac	2 820 €	10,60 €	4.20%	266
Valence	1 520 €	9,30 €	6.83%	163
Quimper	1 380 €	8,90 €	7.20%	155
Issy-les-Moulineaux	7 150 €	22.8 €	3,56%	314
Noisy-le-Grand	3 520 €	16,50 €	5,23%	213
Levallois-Perret	8 670 €	24.4 €	3,14%	355
Villeneuve-d’Ascq	1 910 €	11.9 €	6.95%	161
Troyes	1 260 €	9.9 €	8,77%	127
Antony	4 580 €	19,60 €	4,78%	234
Neuilly-sur-Seine	9 630 €	26.6 €	3.08%	362
La Seyne-sur-Mer	2 570 €	11,60 €	5,04%	222
Sarcelles	1 830 €	13.5 €	8.23%	136
Clichy	6 110 €	21.4 €	3.91%	286
Lorient	1 490 €	9.8 €	7.34%	152
Niort	1 270 €	8,80 €	7,73%	144
Pessac	2 840 €	13.6 €	5,35%	209
Vénissieux	2 010 €	10,40 €	5.78%	193
Saint-Quentin	970 €	8.3 €	9.55%	117
Chambéry	2 260 €	12.1 €	5,98%	187
Ivry-sur-Seine	4 500 €	17,00 €	4,22%	265
Cergy	2 690 €	16.4 €	6.81%	164
Montauban	1 320 €	8,40 €	7.10%	157
Hyères	2 940 €	12.6 €	4,78%	233
Beauvais	1 410 €	10.3 €	8.15%	137
Cholet	1 240 €	9,70 €	8.73%	128
Bondy	2 600 €	16.3 €	7.00%	160
Villejuif	4 430 €	17.8 €	4.49%	249
Vannes	2 490 €	10,90 €	4.89%	228
Maisons-Alfort	4 970 €	20.2 €	4,54%	246
Fontenay-sous-Bois	5 190 €	17,60 €	3.79%	295
Chelles	2 810 €	15.1 €	6,00%	186
Arles 1 920 € 11,00 € 6,40% 175	1 920 €	11,00 €	6,40%	175
Pantin	5 070 €	18.9 €	4,16%	268
Épinay-sur-Seine	2 270 €	13.8 €	6.79%	164

Où investir dans l’immobilier ? Les dispositifs fiscaux sont-ils de bon conseil ?

Globalement, le marché immobilier a été tellement performant ces dernières années qu’il serait difficile d’y trouver des investissements négatifs. Certains dispositifs tels que la loi Pinel ont été particulièrement incitatifs, au point de représenter la majorité des investissements en logement neuf.

Depuis de nombreuses années, les dispositifs fiscaux incitatifs se sont multipliés pour favoriser l’investissement locatif : le principe consistant généralement à favoriser l’achat d’un bien neuf ou ancien à rénover, avec un engagement de mise en location pendant une certaine durée.

Ces investissements (Pinel ancien, Denormandie, Malraux, Censi-Bouvard…) sont ainsi liés à des investissements dans des logements neufs (en VEFA) ou à rénover, situés dans des zones spécifiques (zones « sous tension » immobilière, quartiers historiques…) avec éventuellement la mise en œuvre de travaux (réhabilitation, travaux de rénovation énergétique…). Ceci en vue d’une mise en location en tant que logement d’habitation principale ou en résidence de service. Les caractéristiques et les montants des investissements et des réductions d’impôt sont encadrés ainsi que les durées d’engagement locatif (9 ans traditionnellement). Attention, l’absence d’incitation fiscale sur le marché secondaire peut peser à la revente.

Certains dispositifs tels que le Malraux ou la loi Monument Historique offrent plusieurs avantages : accès à des zones de centre-ville attractives, constitution d’un patrimoine immobilier rénové et réhabilité, source de plus-value potentielle, tout en participant à la préservation du patrimoine.

On dit souvent cependant que la fiscalité ne doit pas être la principale motivation d’un investissement. Les dispositifs fiscaux incitatifs immobiliers ont subi certaines critiques relatives à leur efficacité pour un coût budgétaire jugé élevé, même si la question peut faire débat.

Par exemple, les investissements en loi Pinel (investissement en VEFA dans des zones sous tension pour favoriser l’offre locative intermédiaire) ont été accusées de procurer un effet d’aubaine aux promoteurs, avec une qualité moindre des logements (les acheteurs n’étant pas les occupants), une allocation géographique des projets non optimale… Par ailleurs, des prix de vente agressifs profitant de l’effet fiscal et une décote à la revente pour des biens devenus alors « anciens », limitent la rentabilité finale de l’opération. La reconduction récente du dispositif de la loi Pinel via le Pinel+ a d’ailleurs fait la part belle à un nouveau cahier des charges pour améliorer le standing des logements et pour inciter au respect des normes environnementales RE2020 si l’on veut pouvoir continuer à profiter à plein de la réduction fiscale.

De même, dans le cadre des dispositifs défiscalisant l’investissement locatif en résidence de tourisme avec des baux commerciaux pluriannuels et des rendements locatifs garantis, de nombreux propriétaires dans des appartements au ski avaient dû faire face à des impayés de la part d’opérateurs incapables de tenir leurs engagements avec la crise sanitaire de la Covid-19. Que dire de l’impact à terme des hausses récentes des tarifs énergétiques sur les logements de montagne ? Il est également généralement admis que ce type d’investissement qui permet une solution clé en main offre des perspectives de plus-value limitées.

Quel est un bon taux de rentabilité locative ? Intégrer les nouvelles contraintes

In fine, il n’existe sans doute pas de bon taux de rentabilité locative dans l’absolu. Il doit être rapproché du niveau de risque, du type de logement (petite surface, appartement familial), des équilibres durables entre offre et demande locale et du risque de vacance locative. Par ailleurs, de la liquidité de l’actif et des perspectives de plus-value possible et d’espoir de valorisation, ou à l’inverse du risque de perte en capital.

Dans les zones sous-tension, et dans plusieurs agglomérations (Paris, Lille, Bordeaux), les mesures d’encadrement des loyers se sont multipliées et peuvent inciter à la prudence concernant la rentabilité brute de certains placements locatifs.
En terme d’investissement immobilier, certaines offres telles que les co-locations sont apparues, permettant aux propriétaires de doper leur rendement locatif tout en répondant à une forte demande pour ce type de produit de la part des jeunes actifs.

La stratégie d’investissement locatif doit également correspondre à la stratégie de l’investisseur : clé en main ou gestion personnelle, thématique particulière (logement étudiant, location saisonnière, logement de tourisme, résidence avec service), impact fiscal, neuf ou ancien ?

La réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avec à terme de nombreuses contraintes pour les bailleurs dont les logements ne sont pas aux normes a également rebattu les cartes : interdiction d’augmentation de loyer dès 2022, et interdiction de mise en location à partir de 2028 pour les propriétaires de passoires thermiques.

Ces éléments vont devoir être appréhendés de plus-en-plus par les propriétaires bailleurs, au risque de se couper des circuits de financement, de la demande locative, et à terme de voir la valeur de leur investissement immobilier décliner.

Publication originale le 24 juin 2022, mise à jour le 24 juin 2022