Quelle imposition sur vos revenus de SCPI ?

l'impôt sur les revenus de SCPI

Mis à jour il y a 2 semaines

Les SCPI font partie de la panoplie de nombreux investisseurs. Elles permettent de viser un rendement ou un gain financier tout en misant sur la thématique immobilière. Tout comme le crowdfunding immobilier, ce produit phare de la « pierre papier » permet d’accéder à un sous-jacent immobilier ; et ce pour un montant moindre que via une détention en direct.
La SCPI permet en outre de profiter d’une gestion professionnelle, d’une diversification optimisée et d’une certaine liquidité de son investissement. Les SCPI obéissent à un principe de transparence fiscale, à ce titre une fiscalité propre à chaque souscripteur s’applique. Il est possible d’intégrer des objectifs de gestion de la SCPI (rendement, plus-value…) ; et ce afin d’optimiser sa fiscalité, voire de profiter de certains dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux par exemple).

Quelle imposition sur les SCPI ?

Les SCPI, du fait de l’article 8 et de l’article 239 septies du Code général des impôts, ont une transparence fiscale. Les gestionnaires de la SCPI vont déterminer l’imposition au niveau du véhicule. Les associés seront imposés en nom personnel à raison de leur quote-part dans la société.
En fonction de la situation personnelle du souscripteur et de la nature du revenu visé, la fiscalité va ainsi varier. Ainsi, il existe trois sortes de produits issus de la SCPI :

  • Les revenus fonciers issus de loyers liés aux actifs détenus via la SCPI ;
  • Les produits financiers liés aux placements éventuels de trésorerie ;
  • Les plus-values issues de la cession d’actifs par la SCPI ou de cessions de parts de la SCPI.

Par ailleurs, les SCPI entrent dans le cadre de l’IFI via la prise en compte, pour chaque investisseur, de la quote-part détenue pour le calcul éventuel de l’impôt. Il existe des SCPI dites fiscales (par exemple Malraux ou Pinel) permettant de profiter indirectement du bénéfice de dispositifs fiscaux ; et ce sans avoir investi en direct dans des programmes.
La situation personnelle de chaque souscripteur (statut ou non de résident, revenu fiscal de référence du foyer, nature des revenus et du patrimoine de nature immobilière) permettra d’affiner l’approche fiscale.
Ainsi le recours à des SCPI de démembrement ou détentrices d’actifs situés à l’étranger, tout comme le recours à l’endettement ou à un contrat d’assurance-vie lors de l’acquisition des parts, tous peuvent permettre d’optimiser la fiscalité du souscripteur.


À l’instar de tout placement financier, la fiscalité – qui est par ailleurs susceptible d’évoluer – ne doit cependant pas être le seul guide pour investir dans une SCPI. La qualité du gestionnaire, les objectifs de placement suivis (thématique et orientation de gestion, horizon de liquidité, couple risque/rendement) sont primordiaux pour déterminer l’approche de chaque investisseur. Il ne faut pas négliger les niveaux de frais parfois importants des SCPI qui peuvent peser sur les rendements.

Comment déclarer les revenus fonciers d’une SCPI ?

Chaque souscripteur (personne physique ou société) reçoit de la part des gestionnaires de la SCPI le montant des gains. Ils transmettent également les revenus à déclarer aux impôts.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

Dans le cas d’une personne physique résident fiscal français soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs seront considérés comme des revenus fonciers. Le barème de l’impôt progressif s’applique aux revenus fonciers et à la CSG-CRDS. Il existe cependant plusieurs options pour déclarer ses revenus fonciers en tant que personne physique.

Déclaration du revenu foncier : micro-foncier

Les revenus fonciers liés à la quote-part de SCPI imposés au régime micro-foncier le sont suivant plusieurs conditions :

  • L’associé ne doit pas posséder uniquement des SCPI, il doit par ailleurs détenir un bien immobilier mis en location nue ;
  • Le revenu foncier brut annuel doit être inférieur à 15 000 euros.

Il est alors toujours possible d’opter pour le régime réel, mais opter pour le micro foncier entrainera un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers sans autre déduction. Ce régime réel peut cependant être incompatible avec la détention par le foyer de certaines SCPI « fiscales » éligibles à des réductions d’impôts (sauf si l’on ne bénéficie plus de ces réductions).

Déclaration du revenu foncier : régime de déduction des charges réelles

On va ici procéder à des déductions de charges afin de calculer un revenu net foncier imposable (dépenses d’entretien et de réparation, frais administratifs et de gestion…).
Le déficit foncier généré (hors déficit lié à des intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros (il faudra cependant conserver les parts pendant les trois années suivantes). En cas de surplus, il est possible d’imputer celui-ci aux revenus fonciers des dix années suivantes.

SCPI : imposition européenne et dimension internationale

Lorsque les actifs détenus par la SCPI sont situés hors de France des règles spécifiques d’imposition entrent en jeu. Le cas échéant, les conventions fiscales s’appliquent et permettent notamment d’éviter une double imposition. De même, les souscripteurs non-résidents sont soumis à une fiscalité spécifique en fonction de leur lieu de résidence fiscale ; mais avec souvent une imposition en France du fait que les biens sont situés dans l’hexagone.


Pour les non-résidents, un prélèvement forfaitaire minimum de 20% s’applique sur les revenus fonciers de source française ; et ce quel que soit le revenu (rapidement 30% en fonction des montants). Toutefois, il est possible d’échapper à ce taux minimum. Pour ce faire, on peut documenter que son taux d’imposition effectif calculé au niveau mondial serait inférieur. La démarche nécessite une analyse pouvant être relativement complexe et chronophage… À noter que le taux de retenue en France peut atteindre 75% pour les résidents d’états dit « non coopératifs ».


Enfin, les prélèvements sociaux CSG-CRDS à 17,2% s’appliquent pour les revenus immobiliers de source française pour les non-résidents hors Union européenne. Les résident des États européens bénéficient eux d’un « impôt de solidarité » de 7,5%…

Prélèvements à la source

Comme pour les revenus fonciers, des prélèvements à la source périodiques seront mis en place avant régularisation en fin d’année. Idem pour la perception d’avance d’éventuels crédit d’impôts liés à des dispositifs fiscaux (Pinel par exemple). Ces montants provisoires sont calculés sur la base des déclarations de revenus des exercices antérieurs.

Autres revenus : plus-values de cessions immobilières et revenus financiers ?

Outre les revenus fonciers, les revenus financiers et surtout les plus-values de cession, constituent les autres sources de revenu des SCPI.

Quelle est la fiscalité des plus-values issues de la revente de parts de SCPI (ou d’actifs immobiliers) ?

Le régime des plus-values immobilières s’applique suite à :

  • La cession de parts de SCPI ;
  • La cession d’immeubles ou de sociétés à prépondérance immobilière par la SCPI.

Le calcul de la plus-value est égal à la différence entre le prix d’acquisition (éventuellement augmenté de frais) et le prix de cession de l’immeuble. Des abattements progressifs pour le calcul de la plus-value s’appliquent suivant un barème en fonction de la durée de détention.

Quelle est la durée de détention minimale des parts de SCPI pour être exonéré de l’impôt de plus-value ?

Avant, il fallait 15 ans de détention pour être exonéré d’impôt sur les cessions d’actifs immobiliers. Désormais, il faut 22 ans pour être totalement exonéré d’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux CSG-CRDS. Par ailleurs, l’exonération n’est pas dégressive linéairement et reste peu importante les premières années de détention.
La fiscalité applicable en France est relativement élevée. Le taux d’IR est de 19% (possiblement majoré jusqu’à 6% en cas de plus-value supérieure à 50 000 euros) et des prélèvements sociaux CSG-CRDS à 17,2%. Autant dire qu’à court terme la fiscalité peut rapidement être dissuasive pour les résidents fiscaux français.

Revenus financiers de la SCPI

Dans le cas de produits financiers issus de la SCPI (placement de trésorerie, dividendes de participations, plus-value de cessions mobilières…), la fiscalité des capitaux mobiliers s’impose.
Dans le cas des résidents fiscaux français désormais le PFU également appelé « flat-tax » à 30% (12,8% d’IR et 17,2% de CSG-CRDS). Il est cependant possible d’opter pour un prélèvement au barème progressif lorsque cela est plus favorable fiscalement pour le contribuable.

Questions spécifiques : IFI, assurance-vie, détention via une société et SCPI ?

La détention de SCPI peut rendre redevable de l’IFI. La détention via un contrat d’assurance-vie ou une société ouvre à des modalités spécifiques de fiscalité.

SCPI et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI a remplacé l’ISF et s’applique dès lors que le patrimoine net immobilier (quel que soit le lieu de détention) détenu dépasse le seuil de 1,3 million d’euros. Il existe quelques exceptions :

  • Les biens « professionnels », comme les biens loués en meublé dans le cadre du régime Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ;
  • Les actifs dont on ne détient pas l’usufruit qui sont en principe exclus de l’assiette de calcul.

Les parts de SCPI sont sujettes à l’IFI. Dans ce cas, on prend en compte la valeur de la part au 1ᵉʳ janvier de l’année. Elle sera potentiellement ajustée à hauteur de la quote-part d’actifs immobiliers sur le total des actifs détenus par la SCPI.
Comme pour le cas d’un bien immobilier classique, il est possible de déduire de l’actif brut les emprunts qui auraient éventuellement servi à l’acquisition des parts de SCPI.

SCPI et assurance vie

Il est possible de loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Cela permet de bénéficier d’un régime d’imposition légèrement plus favorable en cas notamment de détention longue (8 ans ou plus). L’assurance-vie présente également des avantages en termes de transmission successorale.

SCPI détention via une société

En effet, dans ce cas, la fiscalité n’est pas transparente comme via une détention en direct. Des règles propres (amortissement, déduction de frais…) à chaque type de société vont s’appliquer, ainsi qu’une imposition spécifique ; IS par exemple. Avec également une fiscalité éventuelle applicable lors de la perception de dividendes par les associés de la société. Selon la tranche marginale d’imposition du contribuable cette option peut présenter ou non des avantages.

Optimiser l’imposition grâce au type de SCPI ?

Il existe plusieurs types de SCPI présentant différents profils de gestion. Ces orientations des SCPI peuvent avoir un impact fiscal favorable en fonction du profil de l’épargnant :


– Les SCPI de rendement, qui visent avant tout à générer des revenus fonciers réguliers ;


– Les SCPI de plus-value s’attachent à générer des plus-values de cessions d’immeubles à terme avec des revenus récurrents faibles ou quasi-nuls ;


– Il y a également les SCPI fiscales ou de déficit foncier qui vont optimiser la fiscalité grâce à des dispositifs fonciers (Pinel, Malraux, même si certains dispositifs tels que le Censi-Bouvard ne sont accessibles qu’en direct…) ou par exemple via des acquisitions d’actifs « avec travaux » permettant des déductions de charges ;


– Les SCPI de démembrement qui permettent de démembrer l’usufruit de la nue-propriété. En tant nu-propriétaire, l’investisseur ne touche pas de revenus intermédiaires (et n’est donc pas soumis à la fiscalité sur les revenus fonciers), tout en étant par ailleurs exonéré de l’IFI. Enfin, les actifs sont acquis avec une décote, et lors de la cession éventuelle en pleine propriété après rattachement de l’usufruit, la fiscalité se trouve également réduite.


En fonction de sa situation et de ses objectifs personnels, il sera ainsi possible d’opter pour une de ces solutions. Cela peut également permettre d’optimiser sa démarche ainsi que sa fiscalité. Attention à ne pas perdre de vue l’objectif : générer un rendement, ne pas se focaliser uniquement sur la fiscalité. Le montant des frais (acquisition, gestion…) de chaque véhicule doit être appréhendé et pris en compte pour calculer le rendement.

L’endettement pour optimiser la fiscalité et le rendement ?

Le recours à l’endettement et à l’effet de levier permettra éventuellement d’améliorer le niveau de rendement des capitaux investis (étant donné le faible niveau des taux). Il sera également possible d’améliorer la fiscalité en imputant les intérêts de la dette d’acquisition sur les revenus et le cas échéant sur l’assiette d’imposition de l’IFI.
Cependant, le recours à l’endettement augmente le profil de risque d’un investissement. Il suppose par ailleurs d’avoir des revenus suffisants pour faire face au service de la dette (capital et intérêts d’emprunt) sur la période de détention.

Publication originale le 3 septembre 2021, mise à jour le 3 septembre 2021

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