Quelles conditions pour obtenir un crédit immobilier ?

Avec la hausse des prix de l’immobilier, l’obtention d’un crédit immobilier — pour des durées qui dépassent désormais souvent 20 ans — est devenue primordiale pour bien des acheteurs. Une étude récente, relative à l’utilisation par les Français de l’épargne dite “forcée” accumulée depuis le début de la crise de la Covid-19 (200 milliards d’euros), indiquait qu’une majorité de Français favoriserait un achat immobilier. Que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour un investissement locatif, l’immobilier semble n’avoir rien perdu de son statut de valeur refuge. Comment emprunter dans le climat actuel ?

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Les banques — d’autant plus avec le niveau très bas des taux actuels — ne gagnent que peu d’argent sur les prêts immobiliers. Elles sont confrontées à de faibles marges. Comme dans toute activité de crédit, elles ont un gain limité. Et ce, face à une perte potentielle de l’intégralité du capital prêté. Le crédit est souvent considéré comme un produit d’appel. Les banques sont plus enclines à accorder un prêt immobilier à des emprunteurs avec lesquels elles vont pouvoir développer à terme d’autres types d’activités. Notamment, les activités suivantes : carte bancaire, assurances, gestion de patrimoine…. Mais, également des emprunteurs dont le dossier offre a priori les meilleures garanties.

La solvabilité de l’emprunteur : premier critère du dossier

Bien entendu, la condition de base pour obtenir un crédit (immobilier notamment) est la capacité future de l’emprunteur à rembourser son crédit. Que ce soit parce qu’il possède des revenus stables et suffisants, ou qu’il dispose d’un patrimoine suffisant en garantie.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui est un organisme de tutelle des banques, a récemment confirmé une décision qui s’imposera aux nouveaux crédits immobiliers accordés par les banques dès 2022 :

• Un taux d’effort (ratio mensualités de la dette y compris assurance sur revenu net avant impôt) de 35% maximum ;
• Une durée d’emprunt de 25 ans maximum (27 ans pour le neuf et la VEFA) ;
• Une tolérance pour une dérogation à hauteur de 20% de la production de crédit. Notamment pour financer l’achat d’une résidence principale.

Achat immobilier et conditions suspensives de financement

Les crédits sont accordés à un emprunteur (ou plusieurs co-emprunteurs) pour l’acquisition d’un bien immobilier désigné. Généralement, le prêt sera accordé sur la base d’un compromis de vente signé par le demandeur (ou d’un contrat de réservation dans le cas d’une vente VEFA).

La finalisation de l’achat d’un bien immobilier est généralement précédée de la signature d’un compromis de vente entre les parties. Celui-ci permettra de figer les principales caractéristiques de la transaction, notamment :

• Le calendrier pour finaliser la transaction (date limite pour signer l’acte de vente) ;
• La date de rétractation de l’acheteur ;
• Les conditions suspensives de financement (montant du prêt nécessaire en sus de l’apport disponible) ;
• Le montant du dépôt de garantie.

En tant qu’acheteur, il est possible, moyennant le séquestre d’un dépôt de garantie (généralement 5% à 10% du montant de la transaction), de figer les conditions d’achat. Mais, aussi de disposer d’un délai pour éventuellement compléter son financement avec un crédit bancaire.

Le montant du prêt nécessaire ainsi que les conditions envisageables et acceptables (durée, taux) par l’acheteur seront décrites. L’acheteur disposera d’un délai pour trouver ce financement, ou bien se désengager de la transaction en récupérant son dépôt de garantie. Il devra cependant faire la démonstration de sa bonne foi et de ses efforts infructueux pour obtenir réellement un prêt.

De ce fait, les vendeurs préféreront – à prix égal – les offres émises sans conditions suspensives de financement. Cela rend la transaction moins aléatoire et plus rapide. Par ailleurs, de son côté, le vendeur est engagé par la signature du compromis et ne peut a priori pas se dédire.

Que vérifie la banque pour un prêt immobilier ?

Au-delà du prix du bien financé (qui peut entrer en ligne de compte dans le cas d’une prise d’hypothèque), le banquier doit s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur. Il va donc s’attacher à le rapprocher d’un profil de risque. Celui-ci déterminera, au-delà de l’accord de crédit (ou plus spécifiquement du crédit immobilier), les conditions qui seront appliquées. Désormais, les banques vont devoir se conformer aux nouvelles contraintes émises par le HCSF pour l’octroi de crédits.

Profil de l’individu

La banquier qui s’engage avec un futur emprunteur va préalablement récupérer différents éléments dans le dossier de l’emprunteur, notamment :

• Les trois derniers bulletins de salaires ;
• La nature des revenus et du contrat de travail (CDD, CDI) et l’ancienneté avec son employeur actuel ;
• L’historique éventuel du compte courant du demandeur sur la dernière année ;
• La dernière feuille d’imposition ;
• La présence éventuelle d’autres crédits en cours ;
• L’estimation du patrimoine du demandeur (et de l’épargne résiduelle post-apport pour l’acquisition) ;
• Les éventuels incidents bancaires passés ;
• La souscription satisfaisante d’une assurance emprunteur après examen médical ;
• Le montant de l’apport personnel pour l’acquisition. Cela permet de diminuer le risque pour la banque et de documenter une certaine capacité d’épargne.

L’âge de l’emprunteur va également entrer en ligne de compte. Pour des raisons évidentes, il est plus difficile d’emprunter sur une longue durée passé un certain âge.

La nature du bien

Le prêt immobilier va être accordé par la banque pour l’achat d’un bien spécifique sur la base généralement d’un compromis de vente (document légal, relativement engageant et qui précède la vente finale) ou bien d’un contrat de réservation dans le cadre d’un achat en VEFA. Il peut également s’agir d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la banque va devoir s’assurer de la qualité du maitre d’œuvre. Ainsi que du fait qu’il a bien souscrit, par exemple, aux assurances obligatoires. Assurément, dans le cas contraire, la banque pourrait être accusée de défaut de conseil en cas de problème.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, la banque va généralement verser la somme au notaire. Ce dernier se chargera ensuite de répartir les flux. L’emprunteur n’a pas le libre usage de la somme empruntée. La banque se prémunira ainsi contre une mauvaise utilisation des fonds.

La valorisation du bien a son importance principalement dans les cas où la banque a pris une sûreté réelle (hypothèque par exemple).

Prêt immobilier : les garanties

Concernant les garanties, outre la souscription d’une assurance emprunteur, la banque va établir un système de garantie ou de sureté réelles.

• La garantie Crédit Logement : elle est délivrée par cet organisme et est réservée aux meilleurs profils. Elle permet à la banque de se prémunir contre le défaut de l’emprunteur grâce à la garantie ;
• L’hypothèque (sur le neuf ou l’ancien) ou le Privilège de Prêteur de Deniers – PPD (sauf pour le VEFA) : ce sont des sûretés réelles. Elles permettent à la banque de saisir et vendre le bien pour rembourser sa créance en cas de défaut. Dans ce cadre, une juste estimation de la valeur du bien a son importance. En effet, le banquier va vouloir s’assurer qu’une vente future du bien sera suffisante pour rembourser le solde dû.

Prêt immobilier que faut-il regarder ?

Les prêts immobiliers ont différentes caractéristiques que l’emprunteur doit bien appréhender. Actuellement, les taux sont au plus bas (crédit amortissable : taux moyen de 0,99% 20 ans et de 1,16% 25 ans selon les chiffres du 3ᵉ trimestre 2021 de l’Observatoire du Crédit -CSA). Le taux n’est donc plus vraiment un élément discriminant. Il faut également regarder attentivement toutes les clauses.

Les principales clauses d’un prêt immobilier

L’offre de crédit immobilier va présenter plusieurs caractéristiques permettant de construire l’échéancier :

• Montant du prêt ;
• Taux d’intérêt du crédit (taux fixe, taux variable éventuellement) ;
• Durée du prêt ;
• Mode d’amortissement (annuité constante, amortissement à capital constant, in fine).

Par ailleurs, les banques vont également mentionner différentes conditions et éléments annexes, comme :

• Garanties exigées (hypothèque, PPD, Crédit logement) ;
• Mise en place d’un contrat d’assurance emprunteur ;
• Domiciliation des revenus professionnels, délégation de loyers ;
• Conditions de remboursement anticipé et pénalités éventuelles ;
• Éventuelles garanties annexes (nantissement de compte titre ou de contrat d’assurance-vie).

Outre le taux, les autres conditions sont ainsi également importantes pour un crédit immobilier. Le montant et la durée sont des éléments clés pour l’emprunteur dans la mise en œuvre du projet d’investissement. Étant donné le niveau de taux, emprunter plus ne coûte pas tellement plus cher. Conserver des liquidités permet de constituer un matelas de sécurité ou d’investir dans des supports d’investissements potentiellement rémunérateurs (crowdfunding, bourse, assurance-vie, SCPI..).

Les conditions liées à la résiliation de l’assurance et les conditions des remboursements anticipés peuvent avoir leur importance. En effet, si la durée moyenne d’emprunt est de 19 ans, dans les faits la majorité des emprunts sont remboursés par anticipation au bout de 8 à 10 ans.

Qui peut prétendre à un crédit immobilier ?

Malgré l’essor très important des encours de crédits immobiliers accordés par les banques françaises (avec un encours global de crédit dépassant désormais largement les 1 000 milliards d’euros), les conditions devraient officiellement se durcir à compter de début 2022.

Faire un prêt immobilier, taux de crédit : la prime aux meilleurs profils

Malgré une activité importante des banques dans le domaine du crédit immobilier ces dernières années, le rythme semble s’être ralenti. De plus, les conditions imposées aux banques par le HCSF vont s’imposer de manière relativement strictes à compter du 1ᵉʳ janvier 2022. À savoir, un taux d’effort de 35% maximum et une durée d’emprunt maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf).

Au-delà du respect des ratios, les co-emprunteurs, ceux disposants d’un CDI, d’une ancienneté avec leur employeur (ou d’une certaine sécurité de l’emploi en qualité de fonctionnaire par exemple) seront privilégiés. La présence d’un apport personnel conséquent est également un point positif.

Prêt bancaire immobilier : quel apport ?

Étant donné le niveau des taux actuels (qui sont de plus des taux fixes), il peut être tentant et avisé de chercher à maximiser le montant de l’emprunt. Cependant, les banques vont généralement exiger un montant d’apport minimum.

Cet apport permettra de diminuer le risque (ratio emprunt/valeur du bien), de démontrer l’implication financière de l’emprunteur et documentera sa capacité à avoir constitué une épargne.

Un apport plus important permettra d’obtenir de meilleurs conditions pour l’emprunt. Il y a un équilibre à respecter entre obtention de conditions optimales et conservation d’un matelas de liquidités par sécurité ou pour un autre usage d’investissement.

Conditions pour le crédit immobilier locatif

Dans le cas d’un investissement locatif, il semble que l’effet de levier ait joué dernièrement à plein. Ainsi fin 2018, 66% des dossiers d’investissements locatifs étaient financés sans apport personnel.

Quel salaire pour pouvoir emprunter 200 000 euros, pour un prêt de 150 000 euros ?

En appliquant les conditions de taux du 3ᵉ trimestre 2021, pour des durées de 20 et 25 ans (la durée moyenne des nouveaux prêts étant 233 mois), on peut calculer le montant des annuités constantes implicites et les rapporter au niveau des revenus nécessaires pour respecter le taux d’effort.

Ainsi, pour une enveloppe de 100 000 euros empruntés :

• Sur 20 ans amortissables, l’annuité mensuelle est de 470,68€ /mois soit un salaire net mensuel minimum de 1 345 euros ;
• Sur 25 ans amortissables, l’annuité mensuelle est de 395,72€ /mois soit un salaire net mensuel minimum de 1 131 euros.

Publication originale le 9 décembre 2021, mise à jour le 9 décembre 2021