Quelles performances pour les SCPI ?

Quelles sont les meilleurs scpi en fonction de leurs types et performances.

Les SCPI sont un placement immobilier dit de « pierre-papier ». Ces sociétés, qui investissent dans des actifs immobiliers, ont plutôt bien performé ces dernières décennies. Elles ont été portées par la très bonne tenue du marché immobilier dans son ensemble. Ainsi, selon l’IEIF, les SCPI ont servi un rendement de TRI de 6% sur 30 ans (1989-2019). Cela est plutôt intéressant étant donné qu’il s’agit d’actifs diversifiés — ce qui en diminue le risque par rapport à un investissement dans un seul bien — avec par ailleurs une délégation à une société de gestion (agréé par l’Autorité des Marchés Financiers) facilitant l’investissement. La performance d’une SCPI se compose des distributions annuelles — visées en premier lieu par les investisseurs à la recherche d’un rendement récurrent — et en second lieu, la plus-value à la cession des parts. Souvent, les classements annuels et les communications des gérants de SCPI ont eu tendance à mettre en avant le taux de distribution au détriment de la plus-value.

Cependant, à la différence des contrats « euros » de l’assurance-vie où la question du taux est centrale, il ne faut pas évacuer ici la notion de TRI et de plus-value. De fait, une certaine homogénéité dans la communication des SCPI (mode de calcul des taux de distribution, niveau de frais, présentation de la performance nette ou brute d’impôt, taux de TRI, niveau de diversification et orientation de gestion…) semblait plus que nécessaire : c’est en tout cas le sens des recommandations émises en 2022 par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).

Placement SCPI : taux de distribution vs TRI (Taux de Rendement Interne) : quel est le rendement moyen d’une SCPI en 2022 ?

Tout d’abord, retour sur les différents éléments qui composent le rendement d’une SCPI : celui-ci est perçu sous forme de dividendes et de plus-values éventuelles à la revente. La plus-value est calculée par la différence entre le prix d’achat de la part et le prix de rachat – de vente – net de frais de souscription, qui peuvent parfois représenter 10% du prix. Les gains sont assimilés à des revenus fonciers (barème progressif de l’IRPP) ou à des plus-values immobilières (assiette dégressive avec le temps, taux forfaitaire plus prélèvements sociaux). Les SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI.

Le « taux de distribution » est l’élément le plus souvent mis en avant. Il reste cependant un indicateur incomplet du rendement offert par l’investissement dans une SCPI :

  • En effet, le taux de distribution consiste uniquement dans le rapport entre le dividende versé aux associés de la SCPI et la valeur de l’actif
  • Il s’agit d’une mesure instantanée qui ne reflète pas l’évolution de la valeur de la part. Ainsi, dans un cas extrême, une SCPI qui verrait son dividende maintenu en valeur absolue et la valeur de son patrimoine chuter afficherait un taux de distribution maximum. A l’inverse, le cas favorable d’une SCPI dont le patrimoine aurait été fortement revalorisé avec un dividende inchangé verrait son taux de distribution chuter…

En moyenne, l’investisseur peut viser des distributions de dividende de l’ordre de 4% tout en ayant un TRI de 6% (hors fiscalité et effet de levier éventuel).

In fine, le rendement net pour l’investisseur est constitué de la combinaison entre le rendement issu des distributions et les gains liés à l’évolution de la valorisation de la part (de même que dans le cadre d’un investissement dans une action cotée en bourse, la performance sera générée par la combinaison des dividendes perçus et de l’évolution du cours de l’action).

A noter que dans les faits, les taux de rendement locatifs sur les actifs immobiliers ont eu tendance à chuter ces dernières années sous l’impact d’une forte revalorisation du prix des actifs qui ont progressé plus rapidement que les loyers. In fine, cela a été plutôt favorable aux investisseurs long terme qui ont vu leur capital revalorisé.

Le TRI (Taux de Rendement Interne) permet de mesurer et comparer le rendement réel des investissements en tenant compte de l’ensemble des flux (dividende, cession) et en le rapportant à la durée de détention.

Par ailleurs, la possibilité d’investir dans une SCPI à crédit peut considérablement augmenter le rendement final des montants investis en faisant jouer l’effet de levier, d’autant plus que le rendement des actifs financés est actuellement a priori supérieur au coût de la dette. Cela implique cependant que l’on puisse emprunter avec des garanties suffisantes. Cela est beaucoup moins courant pour les SCPI que pour un crédit immobilier classique et sera souvent réservé aux meilleurs profils. Par ailleurs, le recours à l’endettement augmente le niveau de risque pour l’investisseur.

Rendements SCPI , les nouveaux indicateurs 2022 : vers plus de transparence sur les performances pour les membres de l’ASPIM

Dans un souci de transparence et d’une plus grande exactitude dans la présentation des rendements des SCPI, l’ASPIM a établi de nouvelles recommandations de reporting à compter de 2022.

Jusqu’à présent, les SCPI communiquaient via le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), qui représentait le dividende versé sur la valeur de marché de la part (valeur moyenne de la part sur l’année) ainsi que sur le TRI.

Désormais, la communication des rendements évolue :

  • le TRI doit être communiqué préalablement à tout autre indicateur de performance. Il s’agit de l’indicateur le plus pertinent pour évaluer le gain réel net de frais sur la période considérée, combinant ainsi distribution et évolution du prix de la part en fonction de la durée.
  • Le « taux de distribution » (TD) remplace l’ancien TDVM afin de simplifier l’indicateur et de respecter les préconisations de l’EPRA (European Public Real Estate Association).
  • Par ailleurs, l’introduction d’un « indice de performance globale » qui intègre le rendement de la part et l’évolution du prix de la part (déjà utilisé pour les OPCI). Il comprend le taux de distribution et la VVR (Variation de la Valeur de Réalisation) entre n-1 et n. Ce dernier point permet d’éviter la prise en compte d’une revalorisation des prix de la part sans que la valeur du patrimoine n’ait évolué.

Le taux de distribution est défini de la manière suivante : dividende brut versé en année n – avant fiscalité – divisé par le prix de référence au 1er janvier. La définition du dividende brut permet de mettre fin aux disparités de communication (les SCPI européennes communiquaient en effet sur des dividendes nets de fiscalité étrangère). Par ailleurs, la référence au premier janvier évite les calculs fondés sur des prix moyens acquéreurs de l’année n (pour les SCPI à capital fixe, le dénominateur restera le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1).

La recommandation est également d’intégrer d’autres éléments :

  • Il faut désormais mentionner la part de revenus non récurrents composant le dividende.
  • Fin de la possibilité de communiquer sur des rendements annualisés prorata-temporis pour les années incomplètes (via extrapolation linéaire sur une année pleine) mais sur le dividende réel versé.
  • Évolution du TOF ou Taux d’Occupation Financier (loyers réellement facturés / loyers qui seraient facturés si la totalité du patrimoine de la SCPI était loué). Certains locaux étaient auparavant exclus du ratio (ceux sous promesse, en travaux, en franchise de loyer) ; désormais seuls les locaux vacants disponibles sont exclus.
  • Communication de l’ensemble des frais de la société de gestion sur tout support commercial (frais de souscription, de cession, de gestion, d’acquisition d’actifs…).
  • Plus grande transparence sur le ratio d’endettement des SCPI
Ratio dette et autres engagements
Source : ASPIM

Comparatif des historiques long-terme : des écarts peu sensibles de rentabilité sur une décennie en fonction des méthodologies

Outre la présentation du rendement global, la présentation du Taux de distribution (TD) au lieu du TDVM aura-t-elle un impact ? La société Rock-n-Data s’est penchée sur le problème :

  • Sur la période 2012-2020, le TD moyen ressort à 4,62% vs un TDVM de 4,57%
  • Concernant la performance globale de l’ancien indicateur, elle apparait à 5,72% contre 5,5%.

En moyenne sur les périodes, il y a peu de variations au global entre les méthodes, mais année par année, le résultat obtenu peut être plus disparate en fonction de la conjoncture. Pour l’année 2021, le site myscpi.com a fait un récapitulatif de la différence entre le mode de calcul TDVM et TD, par type de SCPI.

Source : Rock-n-Data & myscpi.com

SCPI : comment investir : quelques éléments à surveiller et notions de vocabulaire

Analyser le rendement d’une SCPI et s’intéresser à l’investissement dans cette classe d’actif implique de maîtriser certains termes. Voici tout d’abord quelques notions clés :

  • Capitalisation de la SCPI : elle exprime la valeur globale de la SCPI. Elle est égale au prix de souscription multiplié par le nombre de parts en circulation. Elle donne une idée de la surface financière de la société de gestion.
  • SCPI à capital variable : ouvertes à la souscription et à la revente en permanence.
  • SCPI à capital fixe : uniquement souscrites lors d’augmentations de capital et reventes des parts sur le marché secondaire.
  • Valeur des parts : prix d’exécution (pour les SCPI à capital fixe) ou de retrait (capital variable) exprimé net de frais de commission de souscription
  • Délai de jouissance : correspond au décalage éventuel imposé entre la date de souscription et la date de perception des premiers loyers. Il peut ainsi impacter le rendement durant la première année de détention.
  • Dividende : somme distribuée par la société de gestion aux porteurs de parts (versements annuels ou trimestriels).
  • RAN (Report à Nouveau) : correspond à la part de profits mise en réserve par la société de gestion. Cela correspond à du bénéfice non distribué immédiatement. Il permettra éventuellement de lisser les distributions sur plusieurs exercices, de réinvestir…
  • ANR (Actif Net Réévalué) : ils permettent de déterminer le patrimoine de la SCPI (et indirectement la valeur de la part de la SCPI). Lorsque des actifs immobiliers de la SCPI sont cédés avec plus-value, cela se matérialise en cash. Par ailleurs, pour prendre en compte la valeur réelle des actifs détenus sur la base des prix de marché en vigueur, on calcule une valeur réelle de réalisation évaluée périodiquement par des experts indépendants agréés par l’AMF.
  • PGR (Provisions pour grosses réparations) : ces provisions permettent d’imputer sur la valeur de biens détenus des provisions pour dépenses d’entretien nécessaires pour maintenir leur valeur dans la durée.
  • TOP (Taux d’Occupation Physique): surfaces louées / surface totale du patrimoine
  • TOF (Taux d’occupation financier) : égal au rapport entre le montant des loyers perçus et le total des loyers qui seraient facturés si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était entièrement occupée. C’est un excellent indicateur pour mesure la performance locative de la SCPI. Une analyse plus poussée (le taux de vacance est-il contraint ou lié à la réalisation de travaux de rénovation en cours et destinés à améliorer l’offre locative) permettra de mieux cerner la qualité de la gestion.
  • Taux de parts en attente : il permet d’apprécier la liquidité d’une SCPI (qui n’est pas absolue). Il mesure le rapport entre le nombre de parts en attente de cession et le nombre de parts en circulation au 31/12.

Il faut ainsi étudier l’historique de l’équipe de gestion, tout en gardant à l’esprit que les performances passées ne présagent pas des performances futures. Par ailleurs, s’intéresser plus en détails à la stratégie suivie permettra de desceller les raisons d’une éventuelle sur ou sous-performance et du potentiel à terme. Par exemple, une SCPI dont les actifs ont un faible taux de vacances locatives n’a-t-elle pas lésiné sur les travaux de rénovation et d’entretien à court terme ? La société de gestion aura ainsi évité d’immobiliser des locaux et d’engager des travaux, mais à moyen terme, cette stratégie risque d’augmenter la vacance locative et de déprécier la valeur du patrimoine.

Enfin, à la différence des contrats d’assurance-vie, la liquidité des SCPI n’est pas garantie à tout moment – système d’offre et de demande -. Privilégier les plus grandes capitalisations permettra a priori d’améliorer ce point. Passer par un contrat d’assurance-vie peut ainsi être une solution.

Quelles SCPI choisir en 2021 et 2022 ? Quelles sont les meilleures SCPI les plus rentables ? Combien investir et quelle part du patrimoine ?

Toutes les SCPI ne présentent pas la même espérance de rendement. Il est possible de miser sur des SCPI plus ou moins diversifiées, sur des thématiques variées en fonction de son profil d’investisseur et de son aversion au risque. Entre différents types de SCPI plus ou moins spécialisées, les épargnants doivent arbitrer en fonction de leurs objectifs de placement : catégorie de SCPI, place dans le classement des SCPI, principales caractéristiques en termes de stratégie de gestion et de type d’actifs…

Ainsi, une SCPI positionnée sur des actifs « core+ » soit des actifs dans des localisations « prime » avec des actifs « prêts à l’emploi » visera des TRI de 6% à 10% avec une stabilité patrimoniale à moyen et long terme. À l’inverse, des stratégies « value-add » voire « opportunistes » vont viser des zones plus émergentes, des opérations nécessitant un risque opérationnel (travaux, restructuration lourde) avec un pari sur l’avenir. Le TRI visé sera de 15% à 30%. Certains sites proposent ainsi une sélection de diverses SCPI en fonction de leurs caractéristiques.
Certains investisseurs pourront également vouloir privilégier des SCPI fiscales ou de « plus-value » avec par exemple l’acquisition d’actifs démembrés. Le taux de distribution sera alors nul, au profit d’une plus-value à la sortie, avec à la clé une optimisation fiscale, attractive pour les souscripteurs les plus imposés.

Au-delà de la performance historique, il ne faut pas perdre de vue les perspectives futures. En 2021 et 2022, malgré la Covid-19, les rendements se sont maintenus. Cependant, la crise de la Covid-19 et la conjoncture économique marquée le par retour de l’inflation ont impacté structurellement le marché. Ceci de manière sans doute différenciée entre les différentes zones géographiques (province vs. Paris, immeubles résidentiels vs. biens professionnels, bureaux et locaux commerciaux) ; la crise que nous traversons actuellement s’accompagnant par ailleurs de nouvelles habitudes et de nouveaux enjeux (co-working, e-commerce et livraison, contraintes énergétiques et nécessité de rénovations…).

Dans tous les cas, il reste conseillé de consacrer une part minoritaire de son patrimoine à chaque type d’actif, et de diversifier son portefeuille.

Publication originale le 24 novembre 2022, mise à jour le 24 novembre 2022

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