Quel rendement pour le crowdfunding immobilier ?

Avec la baisse des taux d’intérêt, la recherche de rendement est plus que jamais au cœur des préoccupations des investisseurs. Les actifs sans risque ne rapportent quasiment rien, et dans la recherche d’un couple risque/rendement attractif le « crowdlending » offre une nouvelle alternative intéressante. Parmi les solutions proposées en crowdfunding le « crowdfunding immobilier » propose souvent des rentabilités brutes plutôt élevées. La majorité des opérations porte sur le financement de promoteurs immobiliers avec des rendement du crowdfunding immobilier bruts affichés souvent de 10%/an. Explications.

Quelle structure de financement de la promotion immobilière ?

Dans les conditions actuelles, les leviers bancaires ont eu tendance à se réduire, les promoteurs immobiliers font appel à trois sources de financement pour les ventes sur le modèle VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). La structure type est la suivante :

• Fonds propres : environ 20% du montant nécessaire au projet (principalement lors de la phase initiale)
• Pré-commercialisation : 40% du montant (post permis de construire obtenu)
• Prêt bancaire : 40% du financement (post pré-commercialisation satisfaisante, et lors du lancement du chantier)

Les fonds propres constituent le premier « goulot d’étranglement » pour le développement de l’activité du promoteur. Ils constituent des ressources qui devront être engagées principalement dans la phase d’amorçage du projet.
Pour récupérer et augmenter ses fonds propres, le promoteur doit attendre le débouclage de l’opération, i.e. la livraison finale aux acheteurs qui permet de cristalliser la marge réalisée.

Le « crowdlending » fournit un nouveau mode de financement alternatif permettant, via une obligation « in fine » calquée sur la date de livraison du projet, d’augmenter dans l’intervalle les ressources financières du promoteur. Les flux ainsi reçus généralement à une étape avancée du projet, de manière quasi-concomitante avec le financement bancaire permettront de « refinancer » les fonds propres du promoteur afin de lui permettre de saisir plus rapidement de nouvelles opportunités.

Rendement du crowdfunding immobilier, des taux élevés qui s’expliquent

Les taux élevés proposés s’expliquent par un niveau de risque relativement important. L’opération cumule en effet à la fois :

• un risque opérationnel : respect des coûts et des délais de construction, absence de défaillance du promoteur, qui peut-être certes limité par la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) et une analyse approfondie du « track-record » du promoteur ;
• un risque commercial : la marge ne pourra se matérialiser que si un nombre suffisant de lots sont commercialisés, dans des délais et avec des conditions de prix conformes au plan ;
• un niveau de levier important : le montant des fonds propres consacré aux opérations est généralement limités. Les banques seront prioritaires en cas de liquidation ;
• un actif en cours de constitution : à la différence d’une transaction immobilière classique portant par un bien existant, les ventes en « VEFA » portent sur des actifs à créer, avec tous les obstacles éventuels que cela implique (conformité, malfaçon, etc.).

Même si les fondamentaux du marché immobilier en France font état d’une demande de logements actuellement structurellement soutenue, il n’en reste pas moins que le marché est cyclique. Se projeter à des horizons moyen-terme même de 18 mois reste un pari. Une sélection attentive des meilleurs promoteurs et des opérations présentant des fondamentaux solides, la mise en place de cautions éventuelles, ainsi qu’une diversification des projets investis permettra cependant de limiter grandement le risque.

Le financement participatif immobilier, un deal win-win

Contraints par des fonds propres souvent limités, les promoteurs immobiliers indépendants étaient jusqu’ici contraints de s’associer moyennant des partages de marges. Soit avec des investisseurs soit via des opérations de co-promotion avec des confrères.

Le crowdfunding immobilier leur offre une nouvelle opportunité de financement présentant un taux d’intérêt certes élevés mais qui reste parfaitement supportable. Si l’on prend l’exemple d’un programme de 1M d’euros qui générera une marge nette de l’ordre de 10% le profit net sera de 100 000 euros.

• Rapporté à des fonds propres investis de 20% soit 200 000 euros, la marge sur fonds propres est de 50%
• Si le promoteur sollicite 100 000 euros via du financement participatif, une rémunération à 10% sur 18 mois représentera un coût financier de 15 000 euros, soit 15% de la marge globale attendue. L’effet de levier sur les fonds propres s’en trouvera augmenté.
• Un partage de marge proportionnelle aux fonds propres via un co-investissement classique aurait réduit la marge de moitié soit 50 000 euros.

Entre des financements bancaires adossés à des actifs présentant des taux très bas, et des actionnaires réclamant une rentabilité des fonds propres à deux chiffres, le crowdfunding immobilier présente une voie intermédiaire, attractive à la fois pour les promoteurs et les investisseurs.

Publication originale le 8 juin 2020, mise à jour le 15 juin 2020