Résidence principale : une fiscalité avantageuse pour votre logement

L’immobilier est l’un des placements favoris des Français. Cependant, il reste une classe d’actif fortement imposée (à l’achat, à la détention, la location, et la revente), et notamment avec des taux bruts d’imposition pour les plus-values dépassant largement ceux du régime général (qui bénéficie désormais d’une imposition à la flat-tax de 30%). Il existe cependant des abattements suivant la durée de détention, qui peuvent permettre de réduire la facture fiscale ; mais alors qu’il fallait auparavant 15 ans pour être définitivement exempté d’imposition sur les plus-values immobilières, il faut désormais attendre 30 ans… Dans ce contexte, la résidence principale continue de jouir d’un statut exceptionnel, car elle bénéficie effectivement d’une exonération totale d’imposition sur les plus-values. Retour sur les conditions d’application et les avantages fiscaux liés à la détention de sa résidence principale.

La fiscalité de la résidence principale

La résidence principale profite en France d’une fiscalité particulièrement avantageuse. Le propriétaire de sa résidence principale bénéficie lors de sa cession d’un avantage conséquent. En effet, il bénéficiera alors d’une exonération d’imposition sur la plus-value réalisée.

Résidence principale : exonération de la plus-value

En France, la résidence principale continue de bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value. Il s’agit d’un avantage important, surtout compte tenu de :

• L’augmentation significative des prix immobiliers constatée ces dernières années, et plus généralement ces dernières décennies. De plus, des conditions optimales de financement ont permis aux acheteurs de profiter pleinement d’un effet de levier. A contrario, on pourrait objecter que les perspectives futures de plus-value seront sans doute désormais moindres. Mais également que cet avantage sera moins crucial pour les nouveaux entrants…
• Des taux d’imposition sur les plus-values immobilières qui peuvent atteindre les 46% (dans le cas où la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus – CEHR et la taxe supplémentaire pour des plus-values supérieures à 50 000 euros s’appliqueraient). À noter qu’il s’agit ici d’un taux au premier euro et non d’un taux marginal (le taux minimal étant 19% + 17,2% de prélèvement sociaux, soit 36,2%).
• L’allongement de la durée de détention nécessaire pour obtenir une exonération via le régime général des plus-values immobilières sur les résidences secondaires. Le délai pour une exonération totale est ainsi passé depuis quelques années de 15 ans à 30 ans. Et ce, avec une exonération désormais temporellement non linéaire, ce qui la rend d’autant plus difficile à atteindre.

Rappel du barème régime général d’exonération des plus-values immobilières :

Immobilier : autres cas de vente sans payer de plus-value (locataire cédant sa résidence secondaire, LMP…)

D’autres exonérations sur la plus-value immobilière (hors résidence principale) peuvent cependant être obtenues dans certaines situations. Elles sont liées à la nature des opérations de cessions immobilières réalisées :

• Sous certaines conditions, la cession d’un bien immobilier ne constituant pas la résidence principale du cédant. Et dont le produit de cession sera utilisé par le vendeur, actuellement locataire de son logement, pour l’acquisition de sa future résidence principale ;
• Jusqu’au 31 décembre 2020, un abattement de 70% était possible pour le cédant. Notamment, lorsque l’acheteur s’engageait à une démolition des constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs. Et ce, sous certaines conditions, afin de favoriser la construction de logements dans les zones tendues ;
• Sous conditions, lorsque les contribuables exercent une activité de LMP (Loueur Meublé Professionnel) depuis plus de 5 ans.

Propriété et résidence principale : autres avantages fiscaux

La résidence principale – du point de vue du propriétaire occupant – présente d’autres avantages divers :

Déductibilité des intérêts de la dette d’acquisition

Il existait une possibilité pour déduire les intérêts de la dette d’acquisition d’une résidence principale du revenu fiscal. Et ce, pour les prêts contractés avant 2011. Cependant, celle-ci possédait une limite dans le temps et dans son montant.

Abattements pour le calcul de l’assiette de l’IFI

Un abattement de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale s’applique dans le cadre de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière IFI – qui a remplacé l’ISF. Pour rappel, l’IFI porte sur le patrimoine immobilier détenu par le foyer dont la valeur nette est supérieure à 1,3M€ au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. La résidence principale profite ainsi d’une sous-pondération en comparaison aux autres actifs.

À noter, qu’au même titre que pour d’autres catégories de biens immobiliers, une déductibilité de certains passifs (emprunts attachés au bien en cours de remboursement, taxe foncière…) s’applique pour le calcul de l’assiette. Cependant, les conditions de déductibilité de ces passifs ont été durcies en comparaison à celles de l’ISF. Ainsi, dans le cadre d’une dette in fine, il n’est pas possible de déduire intégralement la dette d’acquisition. En effet, le montant de la dette fait l’objet d’un retraitement (comme si elle avait fait l’objet d’un amortissement au cours du temps).

Bénéfice de certaines aides de l’État (Prêt à Taux Zéro, TZ, Ma Prim Renov, Prêt conventionnés)

Dans le cas de l’acquisition d’une résidence principale, il est possible, sous conditions, d’obtenir des prêts. Et ce, pour l’acquisition à des taux particulièrement avantageuses (Prêt à Taux Zéro – PTZ ou prêt conventionnés…).

Suite à l’acquisition de la résidence principale, on peut également bénéficier de subventions. Notamment pour la réalisation de travaux visant à améliorer les performances énergétiques du logement (Ma Prim Rénov).

Résidence principale : un statut fiscal privilégié guère remis en cause

Le statut privilégié dont bénéficie la résidence principale (abattement forfaitaire pour le calcul de l’IFI, exonération des plus-values de cession…) n’a guère été remis en cause – à l’exception du durcissement des conditions de déductibilité des passifs.

Certes, certains « think-thank » avaient un temps souhaité introduire la notion de « loyer fictif » ou « loyer imputé » (à savoir le concept d’un avantage en nature fiscalisé qui correspondrait à l’économie réalisée par le propriétaire du fait qu’il n’a pas à verser de loyer pour occuper le logement qu’il a acquis….). Ce concept est cependant pour l’heure resté au rang de concept théorique…

Résidence principale : définition

La notion de résidence principale correspond à des critères précis. Et ce, de même que par exemple la notion de résidence fiscale pour fixer le régime d’imposition. Elle doit être le « principal établissement » du contribuable.
La notion d’habitation principale s’entend :

• « D’une manière générale, du logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille ;
• Lorsque le contribuable exerce une profession qui l’oblige à de fréquents déplacements (représentant de commerce, par exemple), du logement dans lequel sa famille réside en permanence ;
• Lorsqu’un des conjoints dispose d’un logement de fonction, de ce logement ; toutefois, lorsque le conjoint et les enfants du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l’habitation principale. »

Plus largement, un logement sera ainsi considéré fiscalement comme une résidence principale dès lors que :

• Vous et votre famille y vivez la majeure partie du temps ;
• Ce logement est situé au centre de vos intérêts matériels et professionnels ;
• Il constitue le lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus.

Résidence principale : cas d’occupation de plusieurs logements ?

La situation sera a priori relativement claire lorsqu’une personne possède un seul logement qu’elle occupe. L’appréciation peut être plus complexe dans d’autre cas, lorsque par exemple :

• Un contribuable est locataire d’un logement, mais possède par ailleurs une résidence secondaire ;
• Celui-ci possède plusieurs biens immobiliers dont il a l’entière jouissance ;
• Il occupe à temps partiel simultanément plusieurs logements (y compris en tant que locataire) pour des raisons professionnelles ou autres…

Il conviendra alors d’analyser plus en détails les différents critères pour déterminer la résidence principale.

Résidence principale : comment être éligible à l’exonération de l’impôt sur les plus-values

La règle principale pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value de cession de la résidence principale est que le logement cédé constitue la résidence du vendeur au jour de la vente.
Cet état de fait sera d’ailleurs notifié au notaire dans le cadre de l’acte de vente (le notaire étant en effet, le cas échéant, chargé de prélever l’impôt éventuellement dû sur le produit de la vente).
À noter que l’exonération de plus-value s’applique également :

• Aux dépendances (parking…) situées à proximité du bien cédé. Ainsi, un contribuable, logeant dans un mobil-home et ayant vendu également le terrain sur lequel il était situé, a pu bénéficier à ce titre de l’exonération de plus-value ;
• Dans le cas de l’achat d’une résidence principale VEFA, en cours de construction (par définition non occupé), où les acheteurs en instance de divorce souhaitent vendre avec profit (ils ne doivent dans ce cas pas être par ailleurs propriétaires du logement qu’ils occupent).

Déménagement et plus-value sur la cession de la résidence principale

Dans les faits, la règle de l’occupation des lieux au jour de la cession n’est pas absolue. Il est possible que le vendeur ait déménagé préalablement à la signature de l’acte de vente notarié de son logement. Dans ce cas, il faudra vérifier plusieurs conditions concernant le vendeur :

• Il a occupé son logement jusqu’à sa date de mise en vente ;
• Il n’a pas loué (même à titre gratuit), ou occupé le logement depuis son départ ;
• La vente est intervenue dans un « délai normal ».

Ainsi, un contribuable souhaitant vendre le logement dont il est propriétaire occupant devra être particulièrement vigilant. Dans les faits, il s’expose, en pratique, à un délai incompressible. Il aura donc peut-être déjà déménagé à la date de la vente effective. Il faudra alors avoir pris plusieurs précautions au risque d’une requalification et d’une perte du bénéfice de l’exonération :

• Avoir mis le bien en vente (signature d’un mandat de vente, annonces immobilières…) alors qu’on en était encore occupant à titre de résidence principale ;
• Avoir conservé le bien inoccupé et entièrement disponible à la vente (ne pas l’avoir reloué occupé). Et ce, au risque de perdre la qualification de résidence principale.

L’administration fiscale accorde généralement un délai raisonnable d’un an. Et ce, à compter de la date où l’on a quitté le logement. Dans les faits, ce délai n’est pas une notion absolue :

• À l’instar, notamment de la notion de « logement vacant » (où il faut démontrer une réelle volonté de vendre ou louer ; et ce, afin d’éviter la qualification en logement vacant). Il faut démontrer les diligences (publicité, vente à des conditions de marché…) réalisées pour permettre la vente effective du bien ;
• Par exemple, des contribuables qui avaient eu besoin d’un délai relativement long pour vendre leur bien n’avaient pas pu obtenir le bénéfice de l’exonération. Le retard était principalement lié à des travaux d’amélioration qui avaient retardé la vente. Toutefois, leur réalisation n’avait pas été considérée comme essentielle, le bien pouvant être vendu en l’état ;
• À l’inverse, la jurisprudence va éventuellement considérer que le vente d’un bien peut largement dépasser le délai de cession dans les douze mois. Dans le cas où les démarches pour vendre le bien ont été réalisées de manière cohérente (cession au prix du marché, etc) mais avec un retard légitime en tenant compte de l’état du marché. Ainsi, lors de la crise des Subprimes, ou plus récemment lors de la crise sanitaire de la Covid-19 qui avait gelé le marché, l’administration a été plus clémente sur les délais de cession effective.

Le cas des ventes immobilières dans le cadre d’une séparation

Des cas spécifiques peuvent se poser et permettre de bénéficier de l’exonération. Et ce même s’il ne s’agit pas ou plus de la résidence principale du cédant le jour de la vente :

• Acquisition d’une future résidence principale en VEFA : cas d’un couple qui revend avant livraison pour cause de séparation (et qui n’était pas propriétaire par ailleurs de son logement) ;
• Cas où l’un des conjoints ou concubins est contraint de quitter la résidence principale à la suite d’un divorce alors que l’autre conjoint est resté occupant des lieux. Il n’y aura dans ce cas pas de conditions de délai pour garder le bénéfice de l’exonération sur sa quote-part pour l’occupant qui a quitté les lieux.

Comment savoir si un logement est une résidence principale ou secondaire ?

Étant donné les montants importants d’imposition pouvant être en jeu dans le cas d’une cession d’un bien immobilier, la qualification de la résidence principale est un élément qu’il va falloir documenter assez précisément par divers moyens. Ceci également afin d’éviter le soupçon d’établissement d’une résidence principale par opportunité, dans le but d’éviter la plus-value de cession.

Est-il possible d’avoir deux domiciles ou résidences principales ?

Non, de même qu’il n’est pas possible d’être à la fois propriétaire et locataire d’un même logement, ou simultanément chômeur et salarié ; il n’est pas possible d’avoir simultanément deux résidences principales.
S’il est possible que l’on occupe plusieurs biens à des périodes distinctes tout à long de l’année, il n’y aura finalement qu’une résidence principale. La qualification de celle-ci, étant celle qui répond le plus précisément aux critères précédemment évoqués. Que ce soit le critère d’occupation, mais également proximité avec les intérêts économiques du contribuable. Ou bien encore l’occupation par les membres du foyer, la scolarisation des enfants à proximité…

Comment justifier de sa résidence principale ?

Comme ce serait le cas pour documenter un lieu de résidence fiscale (entre France et étranger), il va falloir démontrer la qualité de « résidence principale » d’un bien. Il faudra démontrer cela par divers moyens, en constituant un faisceau d’indices.

Comment déclarer et prouver sa résidence principale ?

Il existe plusieurs éléments qui mis ensemble vont permettre de documenter le lieu de la résidence principale :

• Existence de factures attestant de l’occupation du bien par les membres du foyer. Celles-ci doivent documenter une consommation d’énergie cohérente (factures d’électricité, eau, gaz…). À l’inverse, un bien où il n’y aurait aucune dépense énergétique pourra difficilement être qualifié de résidence principale. De même, pour une résidence en vente post-déménagement censée être laissée inoccupée, mais qui continuerait à enregistrer des consommations énergétiques importantes ;
• Factures de déménagement ou frais d’aménagement (meubles…) attestant d’une occupation du bien en qualité de résidence principale ;
• Adresse des document fiscaux du contribuable (rattachement à un centre des impôts dans le cadre de la déclaration fiscale, taxe d’habitation payée au titre du logement concerné…) ;
• Adresse sur divers documents administratifs (domiciliation bancaire, contrat d’assurance habitation…) ;
• Notifications auprès des services postaux pour faire suivre le courrier dans la résidence principale ;
• Démarches visant à conclure des abonnements (abonnements téléphoniques, internet, carte de stationnement résident…) ;
• Inscription des enfants dans un établissement scolaire, contrat de travail local…

Tous ces éléments pourront être mis dans la balance. Et ce, pour prouver qu’un logement constituait bien la résidence principale du contribuable à la date de sa mise en vente.

Changement de résidence principale : éviter une requalification et un redressement pour « opportunisme »

Il se peut que l’on mette en vente de manière totalement légitime sa résidence principale. Et ce, peu de temps après y avoir emménagé. Par exemple, à la suite d’une opportunité de mutation professionnelle qui se serait présentée et nécessitant un déménagement.

Cependant, l’administration fiscale va être particulièrement vigilante pour éviter les emménagements opportunistes qui auraient pour unique objectif d’éviter l’imposition sur les plus-values immobilières d’un bien que l’on souhaite céder. Dans le cas d’un foyer avec enfants, un changement de lieu de scolarisation va contribuer à documenter la bonne foi. Toutefois, le fisc va être en général regardant sur :

• La durée d’occupation avant la mise en vente ;
• Le fait que le logement en question avait été précédemment la résidence secondaire du demandeur ;
• Le cas de contribuables ayant dans des délais relativement courts occupé successivement plusieurs logements avant leur revente.

Ainsi, par exemple, dans le cas de retraités sans attaches particulières familiales ou professionnelles, il peut être tentant de transformer temporairement sa résidence secondaire — que l’on souhaite céder — en résidence principale le temps de la vente…

Combien de temps habiter en résidence principale avant la vente pour vendre sans plus-value ?

Un délai d’occupation trop court peut exposer à des risques de requalification :

• Par exemple, en cas d’achat d’un bien ayant fait l’objet d’une rénovation importante avant sa revente. Le contribuable ayant déménagé opportunément dans le bien rénové dans un délais relativement court avant sa mise en vente ;
• Même s’il n’existe pas à proprement parler de durée minimale d’occupation avant la mise en vente pour bénéficier de l’exonération et que le premier critère est une occupation effective, au jour de la cession des durées d’occupation trop courtes peuvent donner lieu à contestation. Plus le délais d’occupation antérieurement à la vente est long (idéalement au-delà d’un an ?) plus la démarche apparaitra légitime.

Exonération suite à la cession d’un logement : cas des non-résidents

Pour les personnes non-résidentes, l’imposition de la plus-value du bien situé en France a a priori lieu en France. Cependant, elles disposent d’une exonération partielle spécifique du fait de leur statut de non-résident. Depuis 2019, elles peuvent également bénéficier, sous certaines conditions, de l’exonération au titre de la cession de leur ancien résidence principale (au même titre que les résident).

À noter que désormais les non-résidents déjà affiliés à un régime de Sécurité sociale d’un État membre de la Communauté européenne ne sont pas redevables de la CSG-CRDS à 17,2% mais d’une taxe de solidarité de 7,5%.

Cependant, « les agents de l’État, d’une collectivité territoriale ou de la fonction publique hospitalière envoyés en poste à l’étranger restent redevables de l’ensemble des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés dès lors qu’ils remplissent les conditions pour avoir le statut de résident fiscal de France ».

Exonération partielle de plus-value spécifique en cas de cession d’un bien immobilier par les non-résidents

L’article 150 U, II-2° du CGI prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d’un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France.
Cette exonération s’applique :

• Dans la limite d’une résidence par contribuable ;
• À hauteur de 150 000 € de plus-value nette imposable. Le calcul de la plus-value se fait après abattement. Et ce, pour durée de détention comme pour le cas classique d’un résident français.

En sus de la qualité de non-résident, il existe plusieurs autres conditions :

• Être ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État membre de l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;
• Avoir été fiscalement domicilié en France. Et ce, de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
• La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10ᵉ année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
• Aucune condition de délai n’existe, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1ᵉʳ janvier de l’année précédant celle de la cession (i.e que le logement n’a pas fait l’objet d’une mise en location) ;
• Le cédant ne doit pas avoir déjà bénéficié de cette exonération depuis le 1ᵉʳ janvier 2014.

Le seuil de 150 00 euros s’apprécie par individu. Ainsi, un couple marié pourrait prétendre à une exonération plafonnée à 300000 € sur le montant total de la plus-value. Et ce, dans l’hypothèse où il céderait un bien détenu conjointement. Les biens détenus via une personne morale ne peuvent pas faire l’objet de l’exonération.

Conditions pour bénéficier de l’exonération totale de plus-value des non-résidents

Par ailleurs, les non-résidents, à la suite de leur expatriation peuvent désormais bénéficier d’une exonération pour la vente d’un bien. Et ce, si celui-ci constituait leur résidence principale à la date de leur départ. Auparavant, une personne qui déplaçait son domicile fiscal hors de France perdait immédiatement le bénéfice de l’exonération de cession de résidence principale s’il n’avait pas cédé son bien au jour de son expatriation. Cela posait des problèmes pratiques et constituait une traitement inégalitaire en comparaison aux résidents.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2019, il est possible d’être exonéré, sous certaines conditions, de la plus-value sur la cession d’un bien qui constituait le domicile principale à la date du transfert fiscal hors de France. Et ce, sous réserve que celui-ci ne soit pas considéré comme un paradis fiscal (donc transfert dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative de façon à lutter contre la fraude et l’évasion fiscale).
Il existe cependant deux conditions :

• La vente doit avoir lieu avant le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France ;
• Aucun prêt ni aucune location du logement depuis le départ.

Cette exonération englobe les dépendances du logement. Et ce, dans le cas où elles sont vendues simultanément.

Non cumul des deux exonérations et précisions

Les deux exonérations ne sont pas cumulables. Par exemple, un contribuable non-résident, qui a profité de l’exonération au titre de la cession de la résidence principale, ne pourra pas bénéficier d’une exonération partielle pour la vente d’une résidence secondaire située en France (et inversement).

Quel que soit son statut – à l’instar des résidents fiscaux — le cédant profite de l’abattement pour durée de détention. Il bénéficie également d’une exonération dans le cas d’un prix de cession de l’immeuble inférieur à 15 000 euros. Les exonérations visées s’appliquent, comme pour le cas des résidents, aux dépendances du bien cédé.

Sauf exception, il existe par ailleurs des obligations déclaratives particulières. Notamment, la désignation d’un « représentant fiscal » accrédité qui représentera le contribuable domicilié hors de France et son bien immobilier.

Publication originale le 22 novembre 2021, mise à jour le 22 novembre 2021