Qu’est-ce qu’un responsable programme immobilier ?

Le développement de programmes neufs et d’opérations de rénovations sont des éléments clés du marché immobilier. Ils sont un des vecteurs importants pour satisfaire la demande immobilière. Malgré les difficultés conjoncturelles parfois rencontrées, il demeure une forte demande pour les logements neufs en France. Retour sur la fonction de responsable de programme immobilier ; (parfois également appelé directeur ou conducteur de programme, ou monteur d’opération) ; un métier au cœur du secteur de la construction et de la promotion.

Quel est le rôle d’un chargé de programme ?

Le rôle du responsable immobilier est assez large. Il s’agit d’une fonction d’encadrement. Son rôle passe par une implication à différents stades du programme immobilier, de la conception à livraison. En ce sens le responsable immobilier à un rôle de véritable chef d’orchestre. Il va piloter le montage du programme immobilier depuis la définition du concept ; la recherche foncière, la mise en œuvre de la construction (respect des délais ; coût et qualité) jusqu’au suivi de la commercialisation et de la livraison du chantier au client final.

L’activité du responsable de programme va ainsi s’inscrire à différentes étapes du projet immobilier :

Phase de conception et d’étude de faisabilité du programme

Le responsable du programme va d’abord être impliqué dans la prospection foncière pour identifier des terrains à bâtir. Il va ensuite mener à bien une étude de faisabilité. Cette étape va impliquer également l’établissement d’un budget et d’un plan de financement ; ainsi qu’une estimation des délais nécessaires jusqu’à la réalisation totale de l’opération. Il devra enfin identifier les étapes clés préalables (autorisation administrative) et mener à bien toutes les formalités nécessaires.

Phase de construction

Le responsable de programme va intervenir aux différentes étapes du chantier ; depuis la sélection (via appels d’offres) et la négociation avec les différents prestataires ; et assurer un suivi régulier du chantier. Il va s’assurer avec le maitre d’œuvre que les caractéristiques du programme ; ont été respectées par les différents intervenants internes et externes. Ceci d’un point de vue technique ; mais également en termes de maîtrise des coûts et de respect de délais pour l’exécution des travaux.

Il joue ainsi un rôle central en assurant une bonne coordination avec les différents prestataires et corps de métiers impliqués. Il va effectuer certains arbitrages si nécessaires et s’assurer d’une bonne communication avec l’éventuel maitre d’ouvrage. Peut être amené à intervenir sur des programmes neufs en VEFA (lotissements) ; mais également sur des opérations de rénovation ou réhabilitation immobilière.

Phase de commercialisation

La plupart du temps, les promoteurs se financent en partie grâce aux contrats de réservation issus de campagne de pré-commercialisation. Après un premier paiement initial, les acheteurs vont débloquer les fonds par phases jusqu’à la livraison. Le responsable immobilier va définir la stratégie de communication et suivre le bon déroulement de la commercialisation. Le responsable aura également été impliqué dans des éléments marketing (positionnement et grille tarifaire, communication) jusqu’au suivi des encaissements.

Comment devenir responsable de programme immobilier ?

Le rôle de responsable de programme immobilier est assez complet et complexe. Il peut-être plus ou moins élaboré selon la taille de l’opérateur. Il est difficilement accessible à un junior fraichement diplômé.

Généralement, il faudra passer dans un premier temps par un poste d’assistant ou de responsable junior ; ou bien avoir eu, par exemple ; une première expérience dans la recherche foncière.

Selon la taille de la structure le responsable de programme disposera d’assistant et sera sous l’autorité d’un directeur de programme ; d’un directeur technique, d’un directeur régional ou d’un directeur du développement. Dans les grandes structures il pourra y avoir une spécialisation entre secteur public/privé ou promotion/rénovation. Dans les structures plus petites le rôle sera plus polyvalent. De même, plus la structure est petite ; plus le responsable de programme aura la responsabilité et une implication dans toutes les phases ; y compris les plus en amont (prospection foncière).

Quelle évolution de carrière ?

Pour un jeune cadre justifiant de plusieurs années d’expérience ; il est possible de devenir directeur des programmes immobiliers ou d’accéder à des programmes de plus grande envergure. Avec l’expérience, il est envisageable de se mettre à son compte ou de développer des compétences spécifiques ; sur un segment de marché particulier ; (secteur public, transaction à l’international, rénovation ou promotion…).

Quels diplômes pour devenir responsable de programme immobilier ?

Il faut avoir un bagage relativement important ; étant donné la variété des tâches de la fonction de responsable de programme immobilier. Ce métier est accessible à partir d’une formation de Bac+3 à Bac+5 ; avec un degré plus ou moins important de technicité et de spécialisation dans le domaine de l’immobilier :

• BTS génie civil
• Master 2 en immobilier, droit immobilier ou urbanisme
• Master de droit de l’immobilier de l’ICH
• l’Ecoles Supérieures de commerce
• Ecoles d’ingénieur (ESTP, ENSAM)
• Ecoles spécialisées (EFAB, ESPI, Science Po Urba…)
• Architecte DPLG

Quelles compétences pour devenir directeur immobilier ?

Le responsable de programme immobilier doit avoir des compétences larges. Il a un rôle d’expert avec une bonne connaissance du marché immobilier et de ses différentes problématiques ; ainsi que du secteur de la construction avec ses aspects techniques notamment. Doit être créatif et dynamique.

Il est important d’avoir une bonne capacité d’organisation et de réactivité pour mener à terme la gestion d’un projet immobilier ; et pouvoir s’adapter aux aléas des chantiers ; avec l’appui des services techniques, gérer les cas de conflit… Il faut développer des compétences de management et de négociation ainsi qu’une certaine rigueur pour coordonner les équipes ; échanger avec le maître d’œuvre et les prestataires. Être autonome et faire preuve d’initiative en tant qu’élément moteur pour faire aboutir le projet (suivi des prestataires ; résolution d’éventuels retards ou contentieux…).

Par ailleurs sont utiles :

• Une bonne capacité d’organisation et de négociation pour la prospection foncière
• Des compétences financières et commerciales pour chiffrer et finaliser la conception du projet ; une capacité à rédiger, chiffrer et suivre un cahier des charges
• Des compétences techniques pour coordonner le projet immobilier et respecter les contraintes en termes techniques ou de normes de sécurité
• Des connaissances juridiques concernant des procédures administratives (autorisations, permis, assurances…) ainsi que réglementaires (normes environnementales et de construction…) ; une maîtrise des procédures d’appel d’offre et éventuellement des procédures de marchés publics pour certains types d’opération ; (maîtrise d’ouvrage public), ainsi qu’en terme de supervision de contrats
• Des compétences élargies et spécifiques — y compris linguistiques — concernant le pays d’implantation s’il s’agit d’opérations s’inscrivant dans un cadre international

Le directeur immobilier doit être capable de mener à terme un projet cohérent tout en respectant les contraintes commerciales ; financières, techniques, légales et de respect des délais. Il doit avoir une bonne connaissance de l’environnement réglementaire.

Pourquoi devenir responsable de programme ?

La fonction de responsable immobilier est au cœur du développement du secteur immobilier. Ce métier porte à la fois sur le développement de constructions neuves ; (VEFA par des promoteurs, lotissements, logements sociaux…), mais également la rénovation et la réhabilitation. L’activité peut s’inscrire dans un cadre privé ou public ou de partenariat public/privé. Au-delà du secteur du logement, l’ensemble des secteurs du marché immobilier peuvent être concernés ; (résidence étudiante, EPAHD, résidences de loisirs, bureaux, commerces…)

Le métier de responsable de programme immobilier est un métier qui permet de s’épanouir ; dans la gestion et la coordination de projets complexes. Avec la pénurie de foncier, les nouvelles normes environnementales (RT2012, labellisation HQE) ; les nouvelles réglementations (PLU, loi ALUR, formalités de permis de construire) ; il doit développer des compétences de plus en plus pointues pour mener à bien sa mission.

Le développement immobilier et urbain est au cœur de nombreuses politiques publiques qui veulent développer le secteur de la construction ; – par exemple, via des incitations fiscales telles que le Malraux ou le Pinel). Les contraintes sont cependant nombreuses en termes de normes (droit de l’urbanisme et de la construction, optique de développement durable). Le secteur de l’immobilier traverses sans cesse des mutations. Les dernières années ont apporté leur lot d’évolution :

• Redéfinitions des compétences au niveau local (communauté, agglomérations telles que le Grand Paris)
• nouvelles habitudes issues du Covid-19 (impact du Covid sur le marché du bureau ; du retail, développement du co-working ; transformation de bureaux en logement, télétravail…),
• les nouvelles normes environnementales les contraintes en termes de rénovation et de qualité énergétiques,
• développement des incitations et contraintes fiscales
• exigences en termes de logement sociaux
• redistribution de l’attractivité des territoires à la suite de la Covid-19 ?
• Augmentation de la charge foncière et du coût des matières premières, normes qui font pression sur la rentabilité des programmes

Ces contraintes et opportunités vont imposer de maintenir un certain niveau d’innovation. Par exemple redéfinitions du format des locaux de bureaux ; (développement du co-working) et des logements ; (mieux isolés et moins énergivores ou à émission carbone neutre. Intégration de plus d’espace extérieur, de nouveaux concepts tels que co-living, d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite…).

Ce métier peut offrir des opportunités aux jeunes cadres ; dans de nombreuses zones de l’hexagone dans des secteurs urbains ou ruraux ; à condition d’accepter unes certaine mobilité. Après une phase de construction massive lors des Trente Glorieuses ; la pression démographique, les contraintes environnementales accrues, la rareté du foncier créent de nouveaux défis. Les déséquilibres territoriaux entrainés par l’exode rural et la création de zone sous tension ; face à des zones quasi désertes imposent de penser une nouvelle organisation des territoires ; et le responsable de programmes immobilier peut tenir un rôle clé ; au sein des différentes initiatives et politiques menées en termes d’urbanisme.

Combien gagne un responsable de programme immobilier ?

Le responsable de programme immobilier dispose d’une rémunération fixe ainsi que d’un variable. La grille varie en fonction de l’expérience. Les grilles sont grosso modo les suivantes :

Jeune Cadre : fixe de 30 à 40 k€
Expérimenté : fixe de 40 à 50 k€
Confirmé : fixe de 50 à 90 k€

Publication originale le 17 juin 2021, mise à jour le 17 juin 2021