SCI ou SARL de famille, quel est le meilleur choix ?

Investir dans l’immobilier peut se faire en direct, mais également de manière indirecte. Il est ainsi possible de détenir de l’immobilier via une société. Cela peut présenter plusieurs avantages : faciliter la gestion de plusieurs biens, mais également permettre à plusieurs associés de détenir et gérer en commun un patrimoine immobilier. Cela peut aussi offrir des avantages en termes de transmission et de fiscalité. La SCI (Société Civile Immobilière) est particulièrement adaptée à cette problématique immobilière. Pourtant, selon l’activité visée (location meublée par exemple) et les objectifs d’investissement, d’autres formes de sociétés, telles que la SARL de famille méritent parfois d’être envisagées…
En effet, dans le cadre d’un investissement, faire le bon choix en termes d’option fiscale, de forme juridique, en prenant en compte chaque cas de figure (nature du chiffre d’affaires, activité exercée à titre principal…) est une étape essentielle et l’un des éléments clés pour réaliser un investissement optimal et géré de manière pérenne.

Quel avantage d’une SCI?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile adaptée pour la gestion d’un patrimoine immobilier.
Le régime général des SCI présente plusieurs avantages pour gérer un patrimoine immobilier :

• Encadrement de l’activité par la définition de l’objet social. Celui-ci doit être de nature civile, la SCI n’ayant pas vocation à exercer d’activité commerciale (par exemple location meublée). L’objet social permet de circonscrire l’étendue de l’activité. Toutefois, éviter les objets trop restreints est préférable. Par exemple limité à un seul immeuble désigné, qui seront limitants en termes de développement ;
• Les associés au nombre minimum de 2 peuvent être une personne morale ou même un mineur ;
• Un capital social minimum de 1€ est suffisant ;
• Les Statuts vont fixer les règles de fonctionnement et le processus de décision ;
• Notamment les Statuts prévoient le contrôle du Gérant. Celui-ci va s’occuper de gérer la société pour le compte des associés et prendre les décisions courantes. Certains points (acquisition ou vente d’un immeuble par exemple) peuvent parfois nécessiter l’accord préalable des associés.

Il existe aussi la SCI familiale. Elle a un fonctionnement similaire (avec possibilité de conclure des baux de 3 ans même en tant qu’une personne morale ou bien de reprendre un logement loué pour loger un de ses associés). Elle implique de réduire le cercle des associés à des membres de la famille (jusqu’au 4ᵉ degré de relation).

Il existe encore d’autres types de SCI qui varient par leur objet social, tels que la SCI de gestion location (la plus courante), la SCI d’attribution (permettant d’acquérir un immeuble puis de le diviser en plusieurs associés qui auront ensuite la jouissance d’un bien spécifique), ou encore la SCI de Construction Vente – SSCV (qui a le droit d’avoir un objet commercial ; la construction d’un immeuble en vue de le revendre avec profit, spécifiquement utilisée dans la promotion immobilière).

La SCI en tant que société permet ainsi d’encadrer la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle permet d’éviter les problèmes liés à l’indivision dans la détention d’un bien immobilier (un seul indivisaire en désaccord peut, en effet, avoir un caractère bloquant ou contraignant).
À noter que les associés d’une SCI sont responsables de manière illimitée sur les passifs de la société, mais non solidairement et seulement à proportion de leurs parts sociales. Les associés votent lors des Assemblées générales.

La SCI pour mieux gérer et transmettre

Le premier point de la SCI est de mutualiser les moyens et la gestion du patrimoine par les associés. Et ce, en évitant les pièges de l’indivision qui peuvent être cause de difficultés en cas de désaccords.
Ainsi, il est possible de gérer plusieurs biens entre plusieurs associés, tout en facilitant le processus de décision, notamment, avec un gérant et des règles de majorité préétablies.

D’autres avantages pratiques sont :

• Une transparence fiscale par défaut. Celle-ci permet aux associés d’être imposés directement à l’IR (avec possibilité cependant d’opter pour une imposition à l’IS) ;
• Cette transparence fiscale permet notamment aux associés de profiter du régime des plus-values immobilières, mais également des abattements temporels (pour rappel seule la résidence principale est, de droit, totalement exonérée d’impôt sur les plus-values) ;
• Il est possible pour un donateur de transmettre tous les 15 ans par donation en franchise de droit en ligne directe à ses enfants à hauteur de 100 000 euros par donataire (et de faire des donations échelonnées à la différence du cas d’un bien en division). Les petits-enfants se voient offrir la même possibilité. Et ce, avec un montant exonéré réduit ;
• Il est possible de démembrer les parts sociales entre usufruit et nue-propriété ;
• Par ailleurs, dans le cadre de la cession de parts sociales les droits sont de 5% de la valeur des parts (qui sera a priori nette des passifs), à comparer à 7 – 10 % de frais de notaire sur la valeur brute d’un bien immobilier vendu.

Les limites de la SCI

Cependant, la SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Elle doit donc avoir un objet social qui n’est pas de nature commerciale.

• La location en meublé, ou l’achat et la revente d’immeubles de manière habituelle, ne sont pas compatibles avec la SCI, qui risque alors d’être requalifiée à l’IS. Cependant, il existe une tolérance si l’activité commerciale ne correspond qu’à une part très accessoire de l’activité.
• Une imposition à l’IS entraine une imposition des bénéfices au niveau de la société, puis dans un deuxième temps des associés sur les dividendes perçus. Par ailleurs, elle entraine la perte du système d’exonération dégressive des plus-values pour durée de détention.

Par ailleurs, si elle peut être une option intéressante, la SCI n’est pas forcément l’arme absolue en termes de gestion de patrimoine :

• Objet social limité à une activité immobilière et par ailleurs non commerciale (location nue) ;
• Les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés au niveau des associés même s’ils n’ont pas été distribués ;
• Le régime à l’IR (Impôt sur le revenu) n’est pas forcément le plus favorable pour les associés. Surtout, s’ils se trouvent dans les tranches d’imposition marginales élevées du barème de l’impôt sur le revenu ;
• La responsabilité illimitée des associés fait peser un risque sur leur patrimoine personnel.

Quelle alternative à la SCI ? Pourquoi transformer une SCI en SARL ? L’option de la SARL familiale ?

Suivant l’orientation de gestion du patrimoine immobilier, la SARL et notamment la SARL familiale peut-être une solution indiquée.

Chaque type d’entreprise a ses spécificités. Selon le cas, il peut être indiqué de transformer une SCI en SARL de famille, notamment afin de pouvoir mener des activités commerciales.

Cependant, cela ne sera possible qu’avec des associés d’une même famille, avec des critères de parenté ainsi que définis à l’article 239 bis AA du Code général des impôts (« uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité »).

La SARL de famille pour la location meublée et pour profiter du statut de LMNP dans l’activité immobilière

Par symétrie avec les SCI, la SARL permet de profiter des avantages d’une société. Toutefois, l’approche en termes de gestion est différente :

• La SARL permet d’élargir l’objet de l’activité au-delà de la problématique purement immobilière. Mais, également d’effectuer en immobilier des activités de nature commerciale (location saisonnière ou achat/revente) ;
• Au-delà de la SARL classique, la SARL familiale dont les associés doivent avoir des liens familiaux (selon une définition précise allant jusqu’au deuxième degré) permet par dérogation d’opter pour une imposition transparente à l’IR (Impôt sur le revenu) et non à l’IS ;
• La création ou la transformation en une SARL de famille permettra ainsi l’exploitation de biens en location meublée via les statuts de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel). Ces statuts permettent de profiter de déductions de charges : soit via des abattements forfaitaires, soit via l’imputation de charges réelles de gestion et d’amortissements pour minimiser la fiscalité des revenus fonciers ;
• Les régimes de LMNP ou LMP impliquent la location de logements en meublé. Ils sont accessibles en fonction de certains critères (niveau de recettes, caractère prépondérant de l’activité…) ;
• Les associés d’une SARL (Société à Responsabilité Limitée) n’ont qu’une responsabilité limitée, protectrice de leur patrimoine (en pratique les créanciers pourront éventuellement avoir exigé des cautions personnelles des dirigeants ou associés pour contourner ce point).

Les désavantages de la SARL et de la SARL de Famille

• Attention, l’arrivée d’un associé hors du cercle familial remettra en cause le statut de la SARL familiale. Ce qui peut être problématique et limiter fortement la liquidité des parts sociales.

• Par ailleurs, la location nue de bien (activité civile) ne sera pas autorisée via une SARL, sauf si cette activité civile est une activité annexe et indissociable de l’activité commerciale.

• Enfin, le formalisme juridique sera souvent plus important dans une SARL (tenue d’une comptabilité par exemple).

Quel avantage et quelle différence entre SARL de famille ou SCI  ?

In fine, les deux formes juridiques de sociétés (SCI, SARL) offrent les facilités propres à la gestion via une personne morale (optimisation des donations, processus de décision…). Elles peuvent correspondre à des situations et objectifs différents.
S’il est toujours difficile de se prononcer de manière théorique et non sur des cas spécifiques, on peut considérer qu’en termes de forme juridique :

• La SCI (par défaut SCI à l’IR) est une forme juridique adaptée pour la gestion d’un patrimoine en location-nue avec une optimisation à long-terme de la fiscalité des plus-values en cas de valorisation du patrimoine ;
• La création d’une SARL de famille dans un cadre familial, permet par dérogation de bénéficier d’un régime à L’IR. Et ce, malgré une détention via une société, tout en effectuant des actes de commerce. Outre les aspects fiscaux, la location meublée peut être privilégiée par les investisseurs. Notamment, pour son caractère plus flexible et protecteur ;
• La SARL de famille donne accès aux statuts de LMP ou LMNP. Ce qui permet une exploitation du patrimoine immobilier optimisant la fiscalité des revenus fonciers. La règle d’imposition des plus-values varie suivant le régime LMP ou LMNP. Par ailleurs, les actifs loués en LMP sortent de l’assiette de l’IFI.

La possibilité de transparence fiscale et d’imposition à l’IR (impôt sur le revenu) n’est cependant pas forcément la panacée pour tous les investisseurs (la société a-t-elle des déficits fonciers imputables, quelle est la tranche marginale d’imposition des associés, etc.).

Certains opteront de préférence pour des régimes d’imposition à l’IS. Attention également au caractère irrévocable de certaines options pour l’entreprise (par exemple l’option de passage à l’IS dans une SCI était jusqu’à récemment irrévocable).

Attention également au risque de pérennité du système mis en place : notamment l’arrivée d’une personne extérieure au capital mettant en péril le caractère familial de la SARL. Ou encore, le dépassement du seuil d’activité commerciale dans une SCI qui fait basculer vers une imposition à l’lS.

Publication originale le 25 février 2022, mise à jour le 25 février 2022