SCI immobilier : qu’est-ce que c’est, et quel est son intérêt ?

L’investissement immobilier ne se limite pas à la détention en direct. Il est ainsi possible de passer par une société pour détenir et gérer son patrimoine immobilier. La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil souvent employé et des plus adaptés pour gérer son patrimoine immobilier personnel. Il est ainsi possible de détenir plusieurs actifs immobiliers par ce biais, mais également de codétenir un même bien à plusieurs. Transparente fiscalement, la SCI peut également ouvrir la voie à différentes options fiscales et être un outil optimal de transmission. Retour sur les avantages et inconvénients des SCI.

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI peut offrir des facilités en termes de gestion du patrimoine immobilier. Que ce soit pour mutualiser la pCréer une SCI peut offrir des facilités en termes de gestion du patrimoine immobilier. Que ce soit pour mutualiser la propriété d’un bien en évitant les problématiques de l’indivision, ou encore pour gérer différents actifs immobiliers par le biais d’un seul véhicule.

Qu’est qu’une SCI ?

La SCI (Société Civile immobilière) permet d’acheter un bien en commun, mais également de détenir par ce biais plusieurs actifs en même temps. La SCI évite de détenir un bien en indivision, qui peut poser des problèmes dans la gestion quotidienne et notamment en cas de succession.

Plus généralement elle permet de gérer facilement les intérêts communs de plusieurs associés. Ainsi, alors que le régime de l’indivision s’applique d’office dans le cas d’une détention en direct par plusieurs personnes, chaque « indivisaire » qui détient une quote-part à des droits sur l’ensemble du bien. Dans une SCI les droits sont limités à hauteur des parts sociales détenues dans la société.

Dans le cadre d’un achat, il sera facile pour les associés de mettre en commun leur moyen pour réaliser une acquisition, accéder à des financements bancaires, et gérer le bien dans la continuité. Par ailleurs, il est possible de détenir différents actifs immobiliers par le biais d’une SCI :

• De l’immobilier physique (bien, terrain) ;
• Des parts de fonds immobiliers non cotés (SCPI et OPCI) ;
• Des foncières cotées ou encore des produits dérivés à sous-jacents immobiliers.

La SCI peut également, comme toute société, détenir des liquidités, mais également réaliser des emprunts pour financer ses acquisitions. Attention cependant : la SCI est une société civile, elle n’a donc pas vocation à réaliser des opérations de nature commerciale. Par exemple, la mise en location de biens meublés en location saisonnière, ou bien des opérations d’achat/vente régulières, comme pourrait le faire un marchand de biens : attention dans ce cas à la requalification fiscale.

SCI définition et objet

La SCI (Société Civile Immobilière) a un objet immobilier et pas commercial. Son objet peut-être de détenir un bien par exemple. Ses associés doivent être au nombre minimum de 2 ; ces derniers détiendront des parts sociales au prorata de leurs apports. Les associés vont mettre en commun la gestion du bien et partager pertes, bénéfices (et dettes…) au prorata de leur détention. Par exemple, l’objet principal peut-être :

• La détention d’un bien, tels qu’une résidence de vacances, une résidence principale ou secondaire ;
• La mise en location d’un bien à usage d’habitation notamment ou d’un terrain.

Attention de choisir a priori un objet assez large (éviter par exemple de spécifier un bien unique, intégrer la possibilité d’acquisition et de mise en location de biens). Et ce, afin de ne pas perdre en flexibilité et capacité d’action.
Il est possible de détenir différents types d’actifs via la SCI (immeubles, terrains, parts d’OPCI ou SCPI…). Les SCI peuvent être utilisées par des sociétés de gestion pour organiser des « club-deals » entre différents investisseurs.

SCI points clé du fonctionnement

La SCI est, comme son nom l’indique, une « société civile ». C’est-à-dire, hors du champ prévu par l’article L 210-1 du Code de commerce. Les sociétés civiles sont régies par les articles 1845 à 1873 du Code civil.
À noter qu’il peut exister différents types de sociétés civiles. Notamment, les SCCV (ou Société Civile de Construction Vente) : leur activité consiste à acheter un terrain, construire un immeuble, puis à le revendre. Elles sont utilisées, entre autres, par les marchands de biens ou les promoteurs pour y loger un projet. Ou bien la Société Civile patrimoniale destinée à faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine, immobilier ou non.
Les principales caractéristiques de la SCI sont ainsi :

• Un objet social de la SCI figurant dans les statuts : il doit être bien sur licite et recouvrer des activités ayant un caractère civil. Ainsi, la SCI n’a pas vocation à réaliser des activités de nature commerciale (hors caractère considéré comme accessoire) telles que la location meublée par exemple. Auquel cas, elle devra alors être soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) ;
• Un capital social sans minimum obligatoire (1€ suffit). Celui-ci peut être constitué d’un apport en numéraire (il n’est, en effet, pas nécessaire de posséder le bien immobilier au moment de la constitution) ou en nature (c’est-à-dire que le futur associé va apporter par exemple un bien immobilier contre des parts sociales) ;
• Au minimum deux associés (pouvant être éventuellement une personne morale). La SCI peut, au cours du temps, être détenue par un associé unique. Toutefois, cette situation doit a priori être transitoire. Par ailleurs, l’associé peut éventuellement être mineur ;
• SCI : durée de vie prévue de 99 ans maximum ;
• Les associés sont responsables des éventuels passifs de manière illimitée sur leur patrimoine personnel, mais de manière non solidaire, à hauteur de leur quote-part ;
• Un ou plusieurs gérants (associés ou tiers) chargés de la gestion. Leur pouvoir peut-être encadré par les Statuts ;
• Les Statuts : ils permettent de définir le mandat du gérant. Mais, aussi, de fixer les règles de majorité (majorité simple, unanimité…), de cession (préemption, etc) ou clauses d’agrément des associés… ;
• Le gérant se doit de tenir une comptabilité et de présenter annuellement les comptes pour approbation aux associés (d’autant plus que ces derniers sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leur quote-part).

Dissolution d’une SCI

La SCI a une durée de vie prévue de 99 ans. Les associés peuvent cependant décider de manière volontaire – ou à l’inverse suite à une faillite subie – de dissoudre la société. Et ce, à condition de respecter les règles de majorité des statuts.

Exemple de différents types de Sociétés Civiles

• La SCI de gestion ou de location : forme la plus commune, elle a pour l’objet l’acquisition et la location de biens immobiliers et permet notamment d’éviter l’indivision entre plusieurs propriétaires
• La SCI Familiale : pour préparer notamment une succession et transmission du patrimoine immobilier
• Mais aussi, la SCI d’Attribution : son objet est l’acquisition ou la construction d’un immeuble entier en vue de le diviser par fraction attribuée aux différents associés
• La SCI de Construction Vente (SSCV) : l’objet est la construction d’un bien immobilier en vue de la revente avec profit (alors que traditionnellement la SCI n’a pas vocation à exercer une activité commerciale). Elle permet d’exercer ainsi une activité commerciale via la SCI dont le but affiché et la réalisation d’un profit. Elle est utilisée dans la promotion immobilière notamment et a vocation à être dissoute après le débouclage du projet.
• La SCI de jouissance à temps partagé : les associés disposent d’une période de jouissance définie dans l’année. Cette forme est souvent utilisée pour les résidences de tourisme.
• Ou encore, la SCI sans activité : société sans objet, pouvant être utilisée de manière transitoire
• La SCI à capital variable : permet de faciliter de futures augmentations ou réductions du capital social

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

La détention d’un bien immobilier en direct est le moyen utilisé par la majorité des propriétaires. Pourquoi ?

Créer une SCI pour posséder des biens à plusieurs et faciliter la prise de décision

Dans un cadre familial, amical ou professionnel, il arrive que l’on possède un bien à plusieurs. On parle alors d’indivision. Cela peut entrainer des difficultés pour les prises de décisions (accord de toutes les parties pour céder le bien). Certes, un « indivisaire » peut en théorie céder sa quote-part. Toutefois, en pratique, cela est compliqué et potentiellement source de blocages aboutissant à la vente du bien. Que ce soit dans le cadre d’une mésentente entre copropriétaires historiques ou à la suite de l’arrivée d’un nouvel ayant-droit dans le cadre d’une succession, les risques de blocages sont nombreux. Par ailleurs, un indivisaire peut contraindre juridiquement la fin de l’indivision y compris en provoquant la vente du bien.

La constitution d’une SCI et la détention indirecte via une société permettra une cession des parts correspondant à sa quote-part – de manière éventuellement échelonnée – et la présence du gérant facilitera la prise de décision.

La SCI permet de mutualiser les moyens financiers des différents associés pour constituer et gérer un patrimoine immobilier tout en conservant une certaine flexibilité.

Créer une SCI acquérir et gérer plusieurs biens

La SCI peut permettre de détenir plusieurs biens au sein d’une même structure. Ainsi, cela facilite la gestion au quotidien. Mais, cela facilite également l’accès à des financements pour de nouvelles acquisitions, en profitant de la crédibilité apportée par les actifs déjà détenus au sein du véhicule.

À noter qu’il n’est pas indiqué d’effectuer directement via une SCI des opérations de marchand de bien, cette activité étant considérée comme une activité commerciale.

Optimiser la transmission ou la cession de biens immobiliers

Dans le cadre d’une cession simple d’un bien immobilier détenu en direct, les frais de notaire (qu’ils soient à la charge l’acheteur ou du vendeur) sont en France relativement élevés (de 7% à 10% du prix de vente). Dans le cadre d’une cession de parts sociales, les droits seront de 5% de la valeur de parts (dont la valorisation peut éventuellement être diminuée par des passifs).

La même logique peut s’appliquer à une transmission par exemple dans le cas d’une donation :

• Il est possible d’effectuer une donation de parts sociales en ligne directe en franchise d’impôt à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans ;
• La valorisation des parts intégrera par ailleurs une éventuelle dette en cours ;
• Si les parts sont cédées tôt, les bénéficiaires (enfants par exemple) pourront profiter dans la durée d’une éventuelle revalorisation des actifs et du prix des parts ;
• Les Statuts peuvent permettre à certains associés de conserver un certain contrôle sur les biens ;
• Par ailleurs de même qu’il est possible de démembrer un actif immobilier (entre nue-propriété et usufruit) cela est également possible au niveau des parts sociales de la SCI.

Pour éviter les abus de droits notamment et s’assurer de la bonne fin des opérations, il est préférable de se faire conseiller par un professionnel (notaire, avocats…).

Comment fonctionne une SCI ?

La SCI est représentée par son ou ses gérants. Ceux-ci sont désignés par les Statuts ou à la suite d’un vote des associés (qui peuvent également le révoquer). Le pouvoir des gérants est encadré par les Statuts. Par sécurité, il est possible de prévoir qu’au-delà des opérations de gestion courante, certains actes de gestion (acquisition ou cession d’un bien immobilier par exemple) nécessitent un accord préalable des associés.

Les associés s’expriment par vote en assemblée générale. Les modalités précises et les conditions de majorité sont fixées par les Statuts.

Par ailleurs, les associés ont droit à une quote-part des bénéfices distribués (imposés par transparence au niveau de chaque associé à l’IR dans le cas général ou bien en tant que dividende si la société a opté pour une imposition à l’IS). À noter que dans le cas d’une SCI non soumise à l’IS, les bénéfices doivent tout de même être déclarés par les associés. Et ce, même s’ils n’ont pas été distribués.

Fiscalité SCI

Reprenant le point précédent, il est utile de préciser qu’il existe plusieurs possibilités pour l’imposition dans une SCI.

Régime des sociétés de personne vs. Société soumise à l’IS

• Le régime d’une société de personne : dans ce cas l’imposition des bénéfices se fait directement par transparence au niveau des associés (à l’IR) ;
• Le régime des sociétés soumises à l’IS peut être une option choisie (ou obligatoire dans le cas d’une activité commerciale). Dans ce cas, la société est redevable de l’IS (Impôt sur les Sociétés). Elle distribuera ensuite éventuellement des dividendes qui seront imposés comme tels au niveau de chaque associé.

Le fait de choisir l’option d’une imposition à l’IS permet de profiter d’un résultat possiblement minimisé par intégration possible de dotations aux amortissements dans le résultat. Par ailleurs, il est possible de mettre les résultats en réserve (certes soumis à l’IS). Mais, aussi de reporter l’imposition au niveau des associés en l’absence de distribution.
Voici le barème qui s’applique aux revenus de l’année 2021 (IR) : Taux d’imposition applicable / Fraction du revenu imposable pour une part

• 0 % / n’excédant pas 10 084 €
• 11 % / de 10 084 € à 25 710 €
• 30 % / de 25 710 € à 73 516 €
• 41 % / de à 73 516 € à 158 122 €
• 45 % / supérieure à 158 122 €

Voici le taux d’imposition pour les exercices ouverts en 2021 (IS) : Taux d’imposition /Chiffre d’affaires

• 15% / moins de 38 120€
• 26,5% / au-delà de 38 120€

Ainsi, en fonction de la situation et du taux marginal d’imposition du contribuable, les modalités d’imposition en direct ou suivant le régime de l’IS peuvent être plus ou moins favorables.

À noter que les dividendes versés par la société soumise à l’IS seront taxés également au niveau de l’associé après distribution. Conserver le résultat dans une société soumise à l’IS permet éventuellement de reporter en partie l’imposition de réinvestir.

Par ailleurs, la SCI est redevable de la taxe foncière au titre des biens qu’elle détient.

Imposition des plus-values

Le cas de l’option à l’IS (Impôt sur les Sociétés) ne permet pas de profiter du régime favorable et dégressif de la fiscalité sur les plus-values immobilières.

Si les biens sont vendus par la SCI non soumise à l’IS, ils sont imposés en transparence au niveau des associés avec les règles d’abattement.

À noter que les titres de la SCI bénéficient du même régime d’abattement que pour l’imposition des plus-values sur la cession d’un actif immobilier détenu en direct. Cependant, dans ce cas, ce n’est pas la date d’acquisition de l’actif sous-jacent qui sera pris en compte, mais la date de souscription et de revente des parts (ainsi cela peut être intéressant fiscalement si l’acquisition de l’immeuble revendu par la société s’est fait plus tard que la date d’acquisition des titres).

Durée de détention	Assiette pour l’impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au delà de la 30e année	Exonération	Exonération

SCI et IFI

En tant que véhicule à prépondérance immobilière, les SCI entrent dans le périmètre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour leur valeur nette. En effet, l’IFI porte sur les actifs immobiliers détenus « directement ou indirectement » par le contribuable. Et ce, à l’exception de l’immobilier professionnel qui est exonéré.

L’IFI est dû à partir d’une valeur nette (passifs déduits) supérieure à 1.3M€. À noter que dans le cas d’une SCI, la valeur des parts est prise en compte. Celle-ci sera ajustée sur la quote-part d’actifs immobiliers (les liquidités au bilan par exemple seront donc exclues). La résidence principale détenue via une SCI ne bénéficie pas de l’abattement forfaitaire de 30%.

SCI et donation

Lorsque l’on effectue une donation sur les titres d’une SCI, la valorisation des parts sociales tient compte des passifs (dettes) déduits de la valeur des actifs.

Par ailleurs, d’autres éléments peuvent présenter un avantage :

• Dans le cadre de l’abattement de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans, il est possible de transmettre les titres progressivement afin de profiter de plusieurs abattements successifs (au lieu du cas d’un bien qui aurait été transmis en une fois). Les Statuts de la société permettront au donateur de conserver un certain contrôle opérationnel sur le bien.
• Par ailleurs (à l’instar du cas d’une holding), la valeur retenue pour les titres de SCI peut fiscalement bénéficier d’une décote pour illiquidité (environ 10%) par rapport à la valeur des actifs qu’elle détient.
• Différé de paiement : dans le cas d’une donation de nue propriété, le bénéficiaire peut obtenir un étalement des droits (mais il devra les payer intégralement dès que le bien sera revendu). Dans le cas de part sociales, le même système s’applique. Toutefois, l’étalement demeurera même si le bien sous-jacent est ultérieurement cédé par la SCI.

SCI et assurance-vie

Les parts de SCI peuvent également parfois être détenues via un contrat d’assurance-vie en UC. Cela permet de bénéficier du cadre fiscal de l’assurance-vie.

SCI, investissement et défiscalisation immobilière

La SCI peut également être compatible avec certains dispositifs d’investissement locatif tels que le Pinel ou le Malraux. Cependant, pour que les associés puissent bénéficier de l’avantage fiscal, la SCI doit être transparente fiscalement et non soumise à l’IS.

À l’inverse, il n’est a priori pas possible de cumuler location meublée (régime LMNP et LMP) et SCI. En effet, la SCI est considérée comme ayant une activité de nature civile. Tandis que la location meublée est considérée comme une activité de nature commerciale. Il existe cependant une tolérance si cette activité s’exerce à titre accessoire (montant absolu, quotepart concernée du revenu de la SCI).

Comment créer une SCI ?

Comme pour toute société, la création d’une SCI implique de réaliser certaines formalités.

Les formalités de créations d’une SCI

• Réalisation des apports en capital social (numéraire ou en nature) par les associés. Le capital doit être de 1 € minimum. Dans le cas d’un apport en nature, il faudra a priori passer par un Commissaire aux Apports. Par ailleurs, afin d’éviter les coûts liés à des augmentations de capital ultérieures, il est possible d’opter pour une SCI à capital variable ;
• Rédaction des statuts (par acte sous seing privé ou acte authentique) : qui vont fixer les règles de fonctionnement de la société ;
• Nomination du gérant si non désigné par les Statuts ;
• Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales (dans un délai d’un mois suivant la signature des Statuts) ;
• Constitution et dépôt d’un dossier de création auprès du greffe du Tribunal de Commerce. Cela permettra d’obtenir un K-Bis avec l’immatriculation au RCS ;
• Enregistrement au centre des Impôts.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

Comme pour toute société, le formalisme nécessaire implique certains coûts. Et ce, d’autant plus que se faire accompagner par un professionnel (juriste, avocat, notaire…) est fortement conseillé.

• Le budget de rédaction des statuts reviendra au maximum à quelques milliers d’euros ;
• La publication dans un journal légal et l’immatriculation au greffe revient à environ 200 euros ;
• Gratuité de l’enregistrement au centre des Impôts ;
• À noter qu’en cas d’apport en nature au capital de la SCI par une société soumise à l’IS, celle-ci peut être redevable de droit d’enregistrement à hauteur de 5% de la valeur de l’apport.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

In fine, passer par l’immatriculation et l’utilisation d’une SCI comporte des avantages et des inconvénients qu’il convient d’appréhender.

Les avantages d’une SCI

Les principaux avantages de la création d’une SCI en résumé:

• Simplifier la gestion du patrimoine immobilier ;
• Éviter l’indivision avec possibilité de prises de décision ne nécessitant pas forcément l’unanimité ;
• Apporter une meilleure liquidité et flexibilité au patrimoine ;
• Permettre une transmission optimisée du patrimoine immobilier ;
• Protéger les personnes/concubins achetant ensemble (démembrement croisé des parts) ;
• Possibilité de démembrer les parts sociales (pleine propriété, nue-propriété, usufruit…) ;
• Accès à certains dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Malraux…) ;
• Véhicule transparent fiscalement (notamment plus-value immobilière au régime des particuliers) mais possibilité d’une imposition à l’IS également.

Les inconvénients de la SCI

La création d’une SCI peut présenter cependant une contrainte et certains inconvénients :

• Nécessité de bien encadrer les pouvoirs du gérant ;
• Responsabilité illimitée des associés (non solidaire) pour le remboursement des dettes de la SCI ;
• Respect du formalisme (assemblées générales), d’une tenue de comptabilité plus ou moins approfondie en fonction du régime fiscal. Tout cela représentant un coût ;
• Contrainte pour d’accéder à certains crédits bancaires bonifiés tels que le PTZ ;
• Exclusion de certaines activités de l’objet social (location meublé saisonnière…) ;
• Via la SCI, les associés perdent la qualité de « consommateur ». Ils perdent ainsi la protection contre les taux usuraires applicables au taux d’emprunts des particuliers.

C’est quoi une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une SCI dont les associés sont membres d’une même famille.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La SCI familiale peut-être très utile pour gérer un patrimoine immobilier familial détenu en commun (résidence de vacances par exemple). Il permet d’éviter l’indivision entre les propriétaires, de faciliter les donations et successions. Mais également de partager facilement les frais.

Elle peut réunir des membres d’une même famille jusqu’au 4ᵉ degré. Attention cependant à ne pas faire entrer un associé externe au risque de perdre la qualité de SCI familiale.

Elles sont régies par les règles générales des SCI, mais au titre de bailleur particulier. Ainsi, les SCI familiales peuvent conclure un bail d’une durée minimum de 3 ans au lieu de 6 ans en cas de bail professionnel.

SCI familiale : gérer indivision et transmission

Le cadre familial est propice à la recherche d’une solution qui permettra d’éviter les écueils de l’indivision et les problématiques de transmission. Dans ce contexte, la SCI est particulièrement adaptée pour bien gérer les différents dispositifs (donation, démembrement) qui permettront d’optimiser la transmission du patrimoine familial.

À noter que la SCI n’étant pas destinée à exercer une activité commerciale, la mise en location d’un bien de vacances détenu par la SCI familiale via une location saisonnière meublée, peut être problématique fiscalement. Sauf caractère occasionnel de cette activité. Passer par une SARL de famille sera plus adapté pour conserver une fiscalité directe à l’IR.

La SCI familiale peut également être utilisée pour la mise à disposition à titre gratuit d’un bien au profit d’un associé, sans bail.

Peut-on créer une SCI seul ?

La SCI doit avoir au moins deux associés. Parfois, il est admis qu’un associé demeure seul ultérieurement, mais attention alors au risque de dissolution automatique. L’associé peut-être une personne morale. Une personne peut donc être associée en direct et par ailleurs via une personne morale qu’elle contrôle.

Quels sont les avantages de la SCI par rapport à l’indivision ?

La SCI permet notamment d’éviter la vente forcée d’un bien qui pourrait être exigée par un indivisaire dans le cadre d’une indivision. Elle permet ainsi de fixer des règles claires concernant la cession de part sociales ou d’actifs détenus par la société.

La SCI peut-elle comporter un objet commercial ?

La SCI doit avoir un objet civil au risque de requalification. Par exception, les SCCV (SCI de Construction Vente) peuvent avoir un objet commercial.

La SCI permet-elle d’optimiser une succession ?

La SCI permet d’optimiser la transmission. Et ce, par exemple dans le cadre de donations. Notamment, en effectuant régulièrement une donation de parts sociales en franchise de droit à ses héritiers en ligne directe à hauteur de 100 000 euros par bénéficiaire tous les 15 ans. Par ailleurs la valeur de la donation est égale à la valeur des parts (incluant d’éventuelles dettes) et non des actifs. Il est également possible de démembrer des parts sociales. Attention dans ce type de schéma à éviter la requalification en abus de droit.

La SCI peut-elle mettre à disposition un logement à titre gratuit ?

Il est possible de mettre à disposition un bien au titre de logement à titre gratuit avec l’accord des associés. Dans certains cas, cela peut entrainer la taxation d’un loyer théorique dans la société, et au titre du bénéficiaire la déclaration d’un avantage en nature correspondant à la valeur locative du bien mis à sa disposition gratuitement.

Publication originale le 13 janvier 2022, mise à jour le 13 janvier 2022