SCPI : focus sur les performances et les rendements

La SCPI est un placement immobilier qui permet de générer des revenus. Avant de choisir cet investissement, il est important de connaître les performances et rendements potentiels.

Mis à jour il y a 3 semaines

L’immobilier et « la pierre papier » ont offert ces dernières décennies des performances moyennes particulièrement attractives aux investisseurs. Ceci à l’instar d’ailleurs de la plupart des placements (actions, obligations) sur la période. Parmi les placements particulièrement plébiscités, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent de toucher des revenus réguliers et de valoriser son capital via une gestion diversifiée et déléguée à des experts. Comment sont calculés les rendements de ces SCPI et comment faire son choix ?

Immobilier : SCPI, la « pierre papier » pour toucher un rendement régulier

Les SCPI permettent de profiter d’un rendement brut (net de frais et avant impôt), en misant indirectement sur des actifs immobiliers diversifiés, principalement locatifs. L’objectif premier sera généralement de bénéficier de versements réguliers (distributions) afin de générer des revenus complémentaires. La gestion de l’investissement est assurée par une équipe de gestion dédiée, professionnelle et réglementée (agréée par l’AMF).
Sur le long terme, il a été ainsi historiquement possible d’obtenir des rendements de distribution bruts de l’ordre de 5%/an pour un risque relativement maîtrisé (le dernier taux de distribution moyen des SCPI était de 4,45% selon l’ASPIM – Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).
Par ailleurs, les SCPI peuvent offrir des perspectives de valorisation du capital via la valorisation des actifs immobiliers détenus. Il faudra donc prendre en compte ces deux dimensions : revenus distribués et perspectives de valorisation de la part. Cependant, même si l’immobilier est a priori moins volatil et plus sécurisant que la plupart des actifs financiers, il ne faut pas écarter le risque de perte en capital.
À noter qu’au-delà du rendement brut, les SCPI sont soumises pour leur détenteur à la fiscalité immobilière (revenus fonciers, prélèvement sociaux, plus-value immobilière, IFI). Il est possible toutefois de détenir des SCPI dans un contrat d’assurance-vie via des unités de compte (UC) pour optimiser éventuellement la fiscalité et améliorer la liquidité de l’investissement (l’assureur-vie devant alors garantir la liquidité).

Rentabilité de parts, TRI et distribution : comment sont calculés les rendements moyens des SCPI ?

Les SCPI offrent un rendement qui est calculé sur la base d’un taux de distribution (montant des distributions rapporté au prix de la part). Cette notion est d’ailleurs incomplète, car elle ne reflète pas l’évolution du prix de la part pour l’investisseur.
Les distributions sont versées sur la base du bénéfice réalisé et distribué qui est issu des loyers perçus et des plus-values de cession réalisées, le tout net de charges et de frais de gestion (les gestionnaires de la SCPI prélèvent des frais de gestion qui sont généralement un pourcentage des loyers perçus et des transactions effectuées).
Le rendement pour l’investisseur va intégrer tous ces éléments. À noter par ailleurs que l’investissement dans une SCPI implique généralement des frais de souscription importants (de l’ordre de 10%) qui seront déduits à la sortie, imputés sur le prix de rachat de la part. Pour cette raison, il est conseillé de conserver les parts un certain temps afin d’amortir ces frais de transaction et de ne pas trop impacter le rendement de l’investissement.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, l’APSIM impose de nouvelles contraintes en termes de transparence concernant la présentation des performances des FCPI avec, entre autres :

  • Présentation du TRI
  • modalités de calcul réformées et harmonisées du TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), qui est désormais dénommé « taux de distribution » (TD). Cela permettra de mieux comparer les performances des taux de distribution
  • introduction d’un indice de rendement global, censé combiner le rendement distribué et l’évolution annuelle du prix de la part
  • nouvelle présentation des thématiques d’investissements, rassemblées dans des catégories plus claires.

Comparatif : quel rendement pour les SCPI ?

Sur le long terme, il a été historiquement possible d’obtenir des rendements de distribution bruts de l’ordre de 5% pour un risque relativement maîtrisé.
À noter que ce rendement s’entend après frais de gestion : ainsi un taux de distribution de 4% par exemple est a priori équivalent à un rendement locatif brut de 6% pour un bien immobilier détenu en direct. Certaines offres sur internet proposent de minimiser les frais de gestion.
Au-delà du rendement brut, les SCPI sont soumises pour leur détenteur à la fiscalité immobilière (revenus fonciers et plus-value immobilière, IFI) avec possibilité de détention via l’assurance-vie. Le rendement brut des SCPI est constitué du dividende et de l’évolution du prix de la part.
En termes de points de vigilance, on pourra analyser : le « track-record » de la société de gestion, l’existence d’acomptes exceptionnels, le politique de rénovation du parc détenu par la SCPI, le TOF (Taux d’Occupation Financier) pour mesurer le potentiel des actifs détenus.
Pour mesurer la véritable performance globale, il faut prendre en compte les flux réels perçus sur son investissement et non le simple taux de distribution affiché, qui n’est qu’un indicateur (de même que l’on regarde le loyer perçu par rapport à son investissement pour un bien locatif et non le taux de rendement locatif de l’année).
À noter par ailleurs que les taux de rendement versés ont eu tendance à diminuer, sous l’effet de la hausse des prix de l’immobilier – qui a été plus rapide que celle des loyers – et de l’augmentation des charges d’entretien.
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Rendements et évolution du prix des parts de SCPI (sources : IEIF, WeShareBonds)

Rendements et investissements en SCPI : les notions à prendre en compte

Lorsque l’on veut investir dans une SCPI, il ne faut pas s’arrêter à la moyenne des taux de distribution. Il faut être ainsi vigilant via une analyse détaillée :
· Quel taux de distribution en fonction des SCPI et des gestionnaires ?
· Quelle évolution du prix de la part (et du TRI) ?
· Quels sont les montants de frais ?
· Quel est l’historique des performances (sachant que les performances passées ne présagent pas forcément des performances futures) ?
· Quelle est la liquidité de la SCPI ?

Le choix de la SCPI tiendra idéalement compte de certains indicateurs tels les taux d’occupation physique (TOP) et financier (TOF), la localisation des actifs, le niveau de l’offre et de la demande locale, la vacance locative, les perspectives macro-économiques. Ceci afin d’essayer de mesurer une éventuelle sous-performance ou surperformance, et le potentiel d’amélioration existant.

Discriminer par gestionnaire, dans le temps et par thématique

Les rendements offrent une première image de la qualité de la SCPI. Néanmoins, il est important de discriminer en fonction de différents éléments :

  • Qui est le gestionnaire de la SCPI, quel est son « ranking » ? Quels sont ses différents véhicules agréés auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) ?
  • Quelle est l’ancienneté de la SCPI, ses performances historiques (évolution des taux de distribution, évolution du prix de la part…)
  • Que nous disent certains indicateurs tels que le RAN (Report à Nouveau) ; le TOF (Taux d’occupation financière) ?
  • L’orientation de gestion : SCPI de rendement, déficit foncier, SCPI fiscale, thématique diversifiée ou non, démembrement. Laquelle est la plus adaptée à mon profil d’investisseur ?
  • L’exposition au sous-jacent : géographique (Paris, régions, étranger), thématique (résidentiel, bureau, commerce, logistique…) ; le niveau de diversification, d’endettement et de liquidité sont-ils cohérents avec mes objectifs et avec mon appréciation de la situation des cycles immobiliers ?
  • L’horizon de détention conseillé est-il pertinent pour mon approche d’investisseur ?

Comme pour tout investissement, il importe d’étudier préalablement les différents types de SCPI disponibles, de faire coïncider l’investissement avec ses propres contraintes et objectifs. On veillera à conserver un certain niveau de diversification de son patrimoine et à intégrer les différentes contraintes personnelles (risque/rendement, horizon de liquidité, fiscalité, possibilité de levier ou de montages adaptés tels que l’assurance-vie…)
Certains types de SCPI peuvent offrir des taux de distribution plus élevés, mais au détriment d’une éventuelle plus-value à long-terme. On pourra s’orienter vers des SCPI spécialisées (secteur de la santé, hôtellerie, logistique, etc.) ou plus généralistes. En fonction de son profil d’investisseur, il est possible de moduler son allocation entre différentes catégories de SCPI en tenant compte de leur thématique et principales caractéristiques (locaux commerciaux, résidentiels, industriels, bureaux, localisation locale ou européenne, « fiscales », rendement, etc.)
Les nouvelles contraintes liées au coût de l’énergie, à la lutte contre les gaz à effet de serre, de même que l’impact de la crise de la Covid-19 ont en partie rebattu les cartes. Hausse du poids de l’e-commerce, rééquilibrage géographique, obligation de lourds investissements en rénovation et de travaux nécessaires : autant de nouveaux éléments à prendre en compte pour un investissement immobilier, que ce soit en direct ou via une SCPI.

Comment et combien investir en SCPI ? Quelle proportion de SCPI dans un patrimoine ?

Il faut choisir en fonction de ses objectifs d’investissement : rendement, thématique et également contrainte de liquidité. Les grosses capitalisations peuvent offrir a priori une meilleure liquidité. Choisir des SCPI fiscales (investies dans des actifs en démembrement, européen, ou éligibles à des dispositifs comme le Malraux par exemple), ou investir via un contrat d’assurance-vie permettront à certains investisseurs d’optimiser leur problématique fiscale.
Comme pour tout investissement, il est conseillé de diversifier et de ne consacrer qu’une quote-part minoritaire de son patrimoine aux SCPI. Le niveau des frais, l’horizon de liquidité et la durée d’investissement souhaitable sont également des éléments à intégrer dans la démarche.

Publication originale le 27 octobre 2022, mise à jour le 7 novembre 2022

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