SCPI, OPCI : avantages et inconvénients de la pierre-papier ?

Quoiqu’on en dise, l’immobilier reste l’investissement favori des Français. Sur le long-terme l’historique leur donne raison. Investir dans la « pierre-papier » permet d’avoir accès aux performances d’actifs immobiliers, sans en être directement le détenteur. Un focus sur les principales caractéristiques des OPCI et des SCPI, permet d’en mesurer avantages et inconvénients. Comme dans toute approche patrimoniale d’investissement, il convient cependant d’être sélectif et de ne pas négliger les autres types d’actifs, au nombre desquels le crowdlending apparaît comme particulièrement complémentaire.

SCPI, OPCI : de quels produits parle-t-on ?

La « pierre-papier » s’articule principalement autour de deux supports : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Dans tous les cas elle permet à l’investisseur d’être exposé à la problématique immobilière, pour viser une plus-value ou un rendement régulier, sans être directement détenteur d’un bien immobilier. La principale différence entre ces véhicules est que les SCPI sont investies intégralement dans la détention d’actifs immobiliers alors que les OPCI ne sont généralement investis qu’à hauteur d’environ 60%, directement en biens immobiliers et le solde en liquidités, titres financiers ou OPCVM. De ce fait la liquidité des OPCI est bien meilleure et ne présente pas de décote à la revente.

Au niveau de la fiscalité, ces produits sont a priori considérés (à l’exception de certains OPCI) comme des actifs immobiliers et donc soumis à une fiscalité désormais moins avantageuse que les investissements en actions. Ils ne peuvent donc pas profiter de l’introduction de la « flat-tax ». En théorie, sur le très long terme ils peuvent bénéficier de l’abattement lié à la durée de détention pour le calcul de la plus-value immobilière, ce qui peut présenter un avantage (mais pour un nouvel entrant, difficile de préjuger de l’évolution fiscale sur plusieurs décennies…). Dernier point, ils sont soumis à l’IFI contrairement à d’autres actifs désormais exonérés d’ISF. Afin d’optimiser la fiscalité, ils peuvent parfois être logés sur un contrat d’assurance-vie (attention aux frais supplémentaires !) ou un compte titre. Pour les gros patrimoines, il est également possible d’opter pour certains schémas basés sur le démembrement en nue-propriété/usufruit pour atténuer l’IFI.

Avantages de ces produits

L’avantage des SCPI et des OPCI est de pouvoir investir sur la problématique immobilière tout en gardant une meilleure flexibilité :

• A la différence de l’acquisition de biens immobiliers il est possible d’investir des sommes plus limitées de l’ordre de quelques milliers d’euros ;
• On s’inscrit dans un schéma mutualisé et une gestion professionnelle via des sociétés de gestion agréées par l’AMF, sans avoir à gérer les problématiques quotidiennes liées à la détention directe d’un bien immobilier ;
• Il est possible de diversifier entre différents sous-jacents immobiliers : résidentiels, commerciaux, bureaux, spécialisés, neuf/anciens et la localisation (Paris, province, étranger…) ;
• Dans certains cas ont peut introduire une part de levier bancaire (d’autant plus intéressant étant donné le niveau extrêmement bas des taux) afin d’augmenter le rendement net (avec un niveau de risque cependant plus important pour l’investisseur) ;
• Dans une optique long terme sur les vingt dernières années (à plus forte raison, les dix dernières années), le TRI de ces placements s’est inscrit en tête des performances parmi les classes d’actifs facilement accessibles ;
• De fait l’investissement dans la « pierre-papier » (SCPI, OPCI) a connu un succès constant en termes de collectes nettes qui ont été positives en France depuis de nombreuses années. De plus, la capitalisation globale a considérablement augmentée passant de 22 milliards d’euros en 2010 à 66 milliards d’euros en 2018.

Les limites actuelles et les inconvénients

Même si les gestionnaires ont pour la plupart démontré leurs capacités à générer du rendement sur le long-terme pour les investisseurs, il n’en reste pas moins que les actifs immobiliers ont connu un cycle extrêmement positif, depuis 10 ans. Celui-ci a été alimenté en grande partie par la baisse des taux d’intérêt et les politiques accommodantes des banques centrales.

• La « pierre-papier », reste un investissement centré sur la problématique immobilière. Il ne doit pas constituer l’intégralité d’un portefeuille et doit être idéalement accompagné d’investissements dans d’autres classes d’actifs ;
• Du fait de l’augmentation des valorisations, le rendement servi par les SCPI n’a cessé de décroître au fil du temps. Désormais la question d’un arbitrage moins favorable dans un contexte de hausse de taux (notamment contre investissements obligataires) va se poser, avec par ailleurs un cadre fiscal défavorable ;
• Dans le contexte d’investissement 2019, où prudence et sélectivité sont sans doute les maître-mots, la « pierre-papier » n’échappe pas à la règle. Il importe plus que jamais d’appréhender en détail la composition des portefeuilles d’actifs (rendement locatif, levier, taux d’occupation, historique…) et certaines thématiques qui ont pu connaître un franc succès, tels que les centres commerciaux, ne doivent sans doute pas être plébiscités aveuglément dans un contexte de basculement de la consommation vers internet (voir notre article : Amazon va-t-il tuer le commerce français ?) ;
• La présence de frais d’entrée souvent significatifs (environ 10%) et une liquidité parfois limitée doit être également prise en compte.

Compléter ses placements avec le crowdlending ?

La « pierre-papier » est donc avant tout un investissement à relativement long-terme (de même que la bourse ou l’assurance-vie). Dans un contexte de fin de cycle et de hausse de taux, il est par ailleurs désormais possible via le crowdlending de diversifier une partie de son patrimoine pour un rendement cible de 6% et un couple risque/rendement relativement maîtrisé :

• Le crowdlending permet également d’investir dans des sous-jacents de PME avec des mises de fonds limitées de quelques centaines ou milliers d’euros, en profitant de la nouvelle fiscalité sur les valeurs mobilières ;
• Il est possible d’adopter une stratégie diversifiée sur de nombreuses entreprises et secteurs sans frais pour l’investisseur, en passant également via une plateforme agrée par l’AMF tout en investissant aux côtés de professionnels ;
• Cette classe d’actifs offre une approche complémentaire court/moyen terme avec des obligations amortissables permettant une gestion optimisée des cycles économiques ;
• Il est même possible de réconcilier les deux mondes en participant, en obligations, au financement de sociétés foncières immobilières via le financement participatif.

Produit star des dernières années, la « pierre-papier » mérite sans doute de conserver une place auprès des épargnants. Mais, dans la conjoncture actuelle, le crowdlending et le crowdfunding sont sans doute des compléments particulièrement adaptés et complémentaires, pour faire face au cycle en cours.

Publication originale le 10 janvier 2019, mise à jour le 8 janvier 2020