Simulateur de rendement locatif

Lorsque l’on veut réaliser un investissement locatif, on va bien entendu se poser la question de la revente éventuelle à terme. Cela dans le but de générer une plus-value et de booster le rendement de l’investissement. Ce n’est cependant souvent pas un objectif à court terme ; en effet, il faut a priori un certain temps pour que l’immobilier se revalorise (même si les années récentes ont été plutôt atypiques).

Par ailleurs, étant donné la fiscalité en France, il est conseillé d’attendre un certain temps pour profiter du caractère dégressif de l’imposition sur les plus-values en fonction de la durée de détention, dans le cadre d’un placement dans la pierre. Une des priorités d’un investissement locatif va être de calculer le rendement locatif. Cela va permettre deux choses : s’assurer que le plan de financement du bien est équilibré et mesurer le montant des flux de revenus que l’on est en droit d’attendre dans la durée. Si vous bénéficiez d’un schéma clé en main (bail commercial dans une résidence de tourisme par exemple) le calcul sera simple.

Dans les autres cas, il va falloir prendre en compte de nombreux éléments. Un simulateur avec les principales données nécessaires peut permettre de simplifier les calculs.

Quels revenus fonciers issus d’un bien immobilier ? Comment calculer la rentabilité d’un appartement ?

Le revenu issu du bien immobilier sera constitué des loyers perçus. En supposant bien sûr qu’il n’y a pas d’impayés de la part de locataires (le droit français étant relativement protecteur des locataires indélicats dans le cadre de bail de logements nus… On estime à 2% les taux d’impayés). Généralement, on présente la rentabilité brute d’un appartement pour une location nue annuelle, rapportée au prix de l’immobilier. Cela donne un taux qui varie en fonction des lieux. Il est désormais par exemple de l’ordre de 3,5%/an pour un appartement à Paris intra-muros.

Les éléments à prendre en compte dans le simulateur au titre des revenus seront :

• Montant du loyer mensuel qui sera perçu (hors charges)
• Montant des charges supportées par le locataire (pour estimer un loyer charges comprises ou CC)
• Réévaluations possibles du loyer
• Taux de vacance estimé (période où le bien risque d’être inoccupé)

Pour être crédibles et significatifs ces éléments doivent être cohérents avec l’état du marché et prendre en compte au mieux les caractéristiques du bien et du projet qui peuvent faire significativement varier les montants que l’on sera en droit d’attendre :

• Nature du bien, localisation et particularités (balcon, vue, plan optimisé…)
• Type du bien : en fonction de l’offre et de la demande. Par exemple un grand appartement se louera a priori moins cher au m2 qu’une petite surface, type studio
• Mode de location : envisage-t-on une location nue, une location meublée, une colocation, une location saisonnière…
• Vacance : une location meublée avec des baux de courte durée ou un logement étudiant entrainera des changements plus fréquents de locataires avec de potentiels mois de vacance incompressibles. Cette donnée dépendra également du dynamisme de la zone et de l’équilibre entre l’offre et la demande locative. De même la location saisonnière type Airbnb est désormais très encadrée avec un nombre maximum légal de jours de location annuels. Pour un appartement au ski, il faudra ainsi prendre en compte les périodes de congés et de « haute » et « basse » saison, avec des loyers et des taux d’occupation variant fortement en fonction des périodes de l’année.
• Évolution du loyer : la réévaluation du loyer peut s’effectuer en cas de changement de locataire (mais avec parfois certaines contraintes) et elle est également prévue par une clause du bail (par exemple en fonction d’un indice). À noter que de nombreuses villes en zone tendues appliquent désormais un encadrement des loyers.
• Qualité du bien : un bien correctement isolé et rénové pourra se louer plus cher et plus facilement. Dans le cadre de la réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) les propriétaires de « passoires thermiques » vont faire face à de plus en plus de contraintes, avec à terme une interdiction de mise en location à horizon 2028 pour les biens avec une notation trop défavorable.
• Pour les locations via des programmes fiscaux incitatifs (Pinel, Malraux, Denormandie…) attention de respecter les critères d’éligibilité (location nue au titre de résidence principale, plafonds de loyers, voir de revenu du locataire, zone d’éligibilité, durée de location…)

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif : charges et coûts

Une fois la partie “revenus” établie, il faut malheureusement s’intéresser aux coûts ! Ces derniers doivent prendre en compte les charges liés à l’activité locative et les dépenses incombant à tout propriétaire pour l’entretien du bien :

• Frais d’agence éventuels surtout en cas de délégation totale de la gestion
• Frais d’état des lieux
• Assurances
• Charges non récupérables auprès du locataire (charges de copropriété…)
• Petits travaux de rénovation, rafraichissements en cas de changement de locataire, dégradations
• Rénovations importantes périodiques (ravalements de façade, mises aux normes, isolation…)
• Frais spécifiques à certains types de location : par exemple équipement dans le cadre d’une location meublée, frais de ménage pour une location saisonnière, frais juridiques dans le cas d’une location via une société…

À l’instar des revenus, l’ensemble de ces coûts peut faire l’objet d’une estimation. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut faire une estimation précise de l’état du bien à l’acquisition. Cependant, les charges réelles pourront varier selon divers évènements parfois non prévisibles lors de la location comme par exemple les nouvelles réglementations environnementales et la hausse récente des coûts de l’énergie, l’épisode de la crise sanitaire, ont sans doute déjoué bien des prévisions…

Comment calculer le rapport et rendement locatif net après fiscalité (IRPP, LMNP, Pinel, SCI…) et coût du crédit pour le financement d’un projet ?

Revenus moins charges vont permettre d’estimer le « cash flow » et le revenu net. Rapporté au prix d’acquisition (intégrant éventuellement les frais de notaire et d’agence pour être plus précis) le revenu net va permettre de connaitre le taux de rentabilité locative nette.

Il faudra, pour être exhaustif, intégrer deux éléments qui sont liés non pas au bien, mais à la situation de chacun :

• le poids de la fiscalité
• le mode de financement : ainsi avoir financé le bien par de l’emprunt aun coût financier (des frais et des intérêts), mais il permettra de maximiser le rendement des capitaux investis. Ainsi ce n’est pas la même chose de percevoir 1000 euros nets mensuels (éventuellement pour rembourser un crédit, mais « qui paie ses dettes s’enrichit ») sans avoir mis d’apport, ou d’avoir dû mobiliser 1 million d’euros d’apports pour parvenir à ce résultat…

Concernant la fiscalité, celle-ci est souvent non négligeable. Ainsi, l’impôt sur les revenus fonciers peut s’avérer rapidement assez lourd avec un taux marginal d’imposition de l’IRPP (Impôt sur les Personnes Physiques) pouvant rapidement atteindre 45% hors prélèvements sociaux de 17,2%. Heureusement, d’un point de vue fiscal on va souvent pouvoir réduire la base imposable. Dans certains cas, il sera même possible de générer une « déficit foncier » qui réduira la base imposable globale de l’impôt sur le revenu grâce à :

• des abattements forfaitaires
• ou une intégration des frais et charges réelles (régime dit « réel »). À noter cependant que toutes les charges ne sont pas déductibles fiscalement
• un amortissement du bien dans certains cas (régime LMP, LMNP)
• Dans le cadre d’une SCI, la fiscalité est transparente et équivalente à une détention en direct (sauf si l’on opte pour une SCI à l’IS).
• l’application sous conditions de réduction de la base imposable ou directement de l’impôt dans le cadre certains dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif (Malraux, Pinel…) sera également parfois possible

Le montant de la base imposable et le taux d’imposition vont ainsi dépendre de règles parfois complexes : montant du revenu imposable après diverses déductions, quotient familial, barème des tranches marginales d’imposition…
Attention cependant à ne pas négliger deux impôts annuels liés à la simple qualité de propriétaire :

• La taxe foncière (pouvant représenter parfois l’équivalent de plusieurs mois de loyer et dont la réforme en cours devrait entrainer des montants à la hausse).
• L’IFI (Impôt sur la Fortune immobilière) dû au-delà d’un patrimoine immobilier net imposable du foyer de 1,3 M d’euros

Ainsi, en intégrant l’imposition et la prise en compte du mode de financement et de l’effet de levier cela permettra par ailleurs de mesurer le rendement global de l’investissement au-delà du rendement locatif (le rendement total ne sera connu cependant qu’à la revente du bien).

Dans le cadre d’un financement avec emprunt, une partie des revenus devra être allouée au remboursement de la dette (périodiquement dans le cadre d’une dette amortissable) et au paiement des intérêts d’emprunts (qui peuvent réduire par ailleurs la base imposable). Si le montage envisagé ne permet pas de couvrir le service de la dette, il faudra prévoir d’augmenter son apport personnel.

Simulation d’investissement locatif : téléchargez notre simulateur Excel gratuit

Finalement, l’intégration du mode de financement permettra de mesurer le véritable rendement en tant qu’investisseur-propriétaire. Combiné avec toutes les différentes variables, il va permettre de connaitre le véritable rendement locatif (et selon le prix de cession à terme, le gain et le rendement total de l’opération).

Ainsi, par exemple dans le cadre de l’acquisition d’un logement locatif :

• pour un prix d’achat 400k€:
• loué 1500 euros/mois
• autofinancé ou bien financé en partie grâce à un emprunt de 300k€ sur 25 ans au taux de 1%,

Un investisseur pourra faire les constats suivants par exemple :

• « Je touche un loyer de 1500 euros qui me rapporte chaque mois 1125 euros nets (après impôts et charges locatives de 25%) ».
• « Grâce au logement que j’ai mis en location, je touche désormais 1125 euros nets par mois. J’ai pour cela acquis un appartement pour 400 000 euros (soit un rendement locatif de 4,5%). Je n’ai pas pu emprunter et j’ai du mobilier 400 000 euros plus les frais de notaires en fonds propres. »
• « Je perçois chaque mois 1125 euros net d’impôts et de charges grâce à mon investissement locatif… Pour l’acquisition, je n’ai dû mobiliser que 100k€ plus les frais de notaire. Ce revenu me permet de rembourser mes annuités bancaires et l’assurance emprunteur liées à un emprunt immobilier de 300k€ sur 25 ans au taux de 1%. Je n’ai dû investir qu’environ 100k€ qui me rapportent 13,5k€ net par an, soit un rendement de 13,5% et j’espère en plus réaliser une plus-value en cas de revente ! Attention cependant, je suis à la limite du patrimoine de l’IFI ce qui pourrait dégrader la rentabilité ».

Vous pouvez télécharger ci-joint notre modèle simplifié de rendement d’investissement locatif. Cet outil simulateur de rendement locatif permettra de mesurer simplement le rendement de votre investissement locatif.

Pour télécharger le modèle :

Publication originale le 16 juin 2022, mise à jour le 16 juin 2022