Covid-19 : baisse des prix de l’immobilier ?

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Mis à jour il y a 4 semaines

Avec la crise du Covid et face au « jour d’après » nous sommes nombreux – investisseurs ou usagers – à nous interroger sur l’évolution du marché immobilier. L’incertitude actuelle se prolongera-t-elle avec un retour saisonnier du virus, trouvera-t-on rapidement un traitement fiable ? On assiste avec encore peu de visibilité à l’encrage de nouvelles habitudes, aux conséquences sociétales et économiques à plus ou moins long terme. Si la société et l’économie sont durablement impactées, le taux de l’immobilier coronavirus ne devrait pas faire exception à la règle.

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Les raisons du cycle haussier de l’immobilier ?

Sur le marché français, malgré des épisodes de ralentissement et de crises assez brutaux (au moment du premier conflit en Irak dans les années 90 ou bien lors de la crise des « subprimes » de 2008), l’immobilier a connu une tendance haussière. Celle-ci semblant même s’être accélérée depuis quelques années.

Les ressorts du cycle de hausse des prix de l’immobilier

  • Un phénomène auto-entretenu et autoréalisateur : la hausse entraine la hausse en augmentant la capacité d’achat de ceux qui vendent pour acheter et en excluant les primo-accédants. Les anticipations de hausse poussant les acheteurs à passer à l’acte avec des marges de négociation réduites. Dans un contexte par ailleurs de forte demande.
  • Une prime aux métropoles et aux grandes villes, qui concentrent les bassins d’emplois, les équipements et une clientèle internationale. À la différence des zones moins urbaines ou l’évolution est moins forte, malgré le phénomène des résidences secondaires
  • Un accès facilité aux financements dans des conditions d’emprunt très favorables (taux, durée, montant) à l’ère des taux négatifs. Les banques utilisant les prêts immobiliers comme un produit d’appel.
  • Une bonne tenue de l’emploi et de l’activité économique ces dernières années
  • Une fiscalité plutôt favorable (exonération de la plus-value sur la résidence principale) avec nombreux dispositifs fiscaux pour soutenir sous condition l’investissement locatif ancien ou neuf (Pinel, Denormandie, Malraux, LMNP…)
  • Une offre restant structurellement insuffisante face à une demande soutenue (croissance démographique, multiplication des foyers avec par exemple les divorces…) avec des fortes tensions dans les zones les plus attractives
  • Une réputation de « valeur refuge » pour les investisseurs

D’où la question légitime : les facteurs qui ont contribué à soutenir l’immobilier vont-ils perdurer post-Covid ? Ou l’impact sur le taux de l’immobilier coronavirus se prolongera-t-il ?

Quelles conséquences économiques sur l’immobilier ?

Du fait du confinement le secteur de l’immobilier s’est momentanément figé que ce soit au niveau des transactions ou de la construction et du BTP. La reprise se fait petit à petit, il est encore difficile de déterminer un calendrier précis de la reprise.
Toute prévision est toujours aléatoire est incertaine. Excluons par hypothèse les scénarios économiques les plus noirs tels qu’une désintégration de la zone euro ou bien un marasme économique prolongé sans reprise.
Les scénarios de reprise économique (en U, reprise en L ou en V…) ne sont pas encore clairs. L’environnement macroéconomique impactera la santé du marché immobilier, la valorisation des actifs et le taux de l’immobilier coronavirus.

Les hypothèses de nouveau défis

  • Chômage : du fait des dispositifs de chômage partiel et de soutien durant le confinement il est difficile d’avoir une idée claire sur le niveau futur du chômage et par ailleurs d’estimer l’évolution du marché de l’emploi. On peut néanmoins craindre une période difficile et cet élément aura un impact important sur la capacité des ménages à se projeter dans l’avenir et sur leur capacité d’endettement
  • Accès au crédit plus limité : en France les banques ont énormément augmenté leur encours de crédit immobilier ces dernières années. L’allongement de la durée d’emprunt et la baisse des taux ont permis aux acquéreurs d’absorber une partie de la hausse des prix. Pourtant les banques – sur recommandation du HSCF qui a pointé certains risques – ont commencé à resserrer leurs critères (apports ou fonds propres, ratio de revenu) et à remonter les taux.
  • L’immobilier locatif résidentiel et commercial face au risque d’impayés : en cas de détérioration durable de l’environnement économique, les investisseurs et propriétaires vont devoir intégrer des taux d’impayé plus important dans leur simulation de rendement. Que ce soit pour l’immobilier résidentiel ou commercial une moindre solvabilité pourrait pousser les loyers et les valorisations à la baisse. Le confinement a montré la fragilité de certains commerces face pour honorer leur bail. Le modèle des centres commerciaux pourrait être durablement impacté (la cours de la foncière Unibail-Rodamco-Westfield s’est particulièrement effondré en bourse en 2020 alors qu’Amazon tutoie des records). Sur le segment résidentiel on ne peut cependant exclure qu’un nombre croissant de ménages contraint de renoncer à l’achat doivent se reporter sur la location soutenant la demande.
  • Le locatif touristique en question : résidence de tourisme, hôtellerie, ces dernières ont été durement impactées. Un retour à la normale prendra sans doute du temps. Le rétablissement des flux internationaux – notamment pour la France première destination touristique mondiale – ne se fera sans doute pas sans difficultés
  • Immobilier de bureau, vers de nouveaux usages ? : le confinement a mis à l’honneur le télétravail. Si cette tendance se confirme la façon d’appréhender la dimension « immobilière » de leur activité pourrait profondément évoluer pour les entreprises. Que dire des modèles de « sharing » tels que Wework qui ont vécu « l’épreuve du feu » avec la propagation du virus.

Partant d’une situation déjà tendue avant la crise du Covid-19, l’immobilier se trouve ainsi face à de nouveaux défis. Sur le segment du BTP et de la promotion immobilière, la profession anticipe par ailleurs des surcoûts de 10 à 20% liés aux contraintes sanitaires imposées à court terme. Tout retard dans la reprise de ce secteur pouvant peser sur l’offre d’immobilier neuf.

Immobilier : plus qu’un mouvement unilatéral, des cartes rebattues ?

Au-delà d’un mouvement du marché que ce soit du fait d’un nouvel équilibre offre/demande, ou d’un accès réduit au financement, l’évolution du taux de l’immobilier coronavirus sera peut-être avant tout plurielle.

  • Une redéfinition des zones prioritaires : certains secteurs géographiques qui avaient profité d’un essor économique important (la région de Toulouse avec l’aéronautique par exemple risque d’être durablement impacté.
  • Un boom des résidences secondaires ? leur détention a permis à certains de profiter d’un confinement plus agréable. Point qui pourrait s’ancrer dans les esprits et booster la demande. De même pour certains types de biens immobiliers (existence d’un balcon, maison avec jardin vs. Appartements…)
  • Une clientèle internationale plus diffuse : ces derniers constituent une part importante sinon prépondérante des acheteurs sur certains secteurs (centre de Paris par exemple). Leur comportement sera-t-il impacté. L’immobilier locatif type AirBnb – par ailleurs déjà challengé – pourrait également connaître un coup d’arrêt
  • L’immobilier commercial en question : la crise du Covid a semble-t-il accéléré certaines tendances de fond notamment l’accélération de la croissance de l’e-commerce. La valeur de fonds de commerce et la « commercialité » de certaines zones risque d’en faire les frais et indirectement impacter par exemple les foncières à prépondérance commerciale.
  • Stockage et e-commerce : déjà identifiée avant la crise, l’accélération de la place de l’e-commerce pourrait favoriser la demande pour les entrepôts logistiques.
  • Bureaux et télétravail : outre une nouvelle organisation du travail touchant l’agencement des locaux, une continuation du phénomène pourrait pousser un nombre croissant de personnes à franchir le pas et à rechercher une meilleure qualité de vie en province (la hausse de l’immobilier à Bordeaux avait ainsi déjà été fortement soutenue par l’inauguration de ligne TGV). Les voyages d’affaires pourraient être réduit à leur minimum, diminuant les besoins d’hébergement hôtelier. À l’inverse l’émergence d’une nouvelle classe de travailleurs nomades Paris-province pourrait booster la demande dans ce domaine !

Au-delà d’une vision univoque de nombreuses tendances sont susceptibles d’émerger de la situation actuelle. Si l’immobilier est une histoire de cycles, nul doute que la crise du covid fera date et devrait apporter des changements. Le crowdlending et ses investisseurs pourront contribuer à apporter de la liquidité au secteur pour faire face aux nouveaux besoins.

Publication originale le 29 mai 2020, mise à jour le 15 juin 2020

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