Taxe foncière, les réponses à vos questions

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La taxe foncière est un impôt local faisant partie des droits et impôts ; liés à l’usage ou à la détention d’actifs immobiliers (taxe d’habitation, IFI) en France. Cette taxe concerne les propriétaires ; que le bien soit occupé ou non. Alors que certains impôts tels que la taxe d’habitation devraient bientôt disparaitre ; la taxe foncière a subi plusieurs réformes — dont la plus importante sera bientôt finalisée — concernant son mode de calcul. La taxe foncière peut par ailleurs faire l’objet d’exonérations et de dégrèvements. Bien comprendre son fonctionnement est important pour en mesurer le coût et l’intégrer ; dans son plan d’investissement et sa stratégie immobilière.

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

Le 1er janvier de chaque année, les propriétaires paient la taxe foncière (un impôt) ; (ou usufruitiers) de propriétés bâties ou non bâties en France. Cet impôt, calculé chaque année, recouvre en fait plusieurs impôts :

C’est dans les années 1970 que cette taxe est mise en place sous sa forme actuelle. Elle constitue une ressource fiscale locale importante à destination des communes, département et régions. À noter que depuis 2011, les régions ne sont plus bénéficiaires de la TFPB.

Cette ressource rapporterait 32 milliards d’euros (chiffres 2016) aux collectivités locales, et représente donc pour elles une ressource importante. Une des principales critiques concernant cette taxe est sa forte disparité suivant les communes ; et une assiette qui ne reflète pas correctement l’évolution des marchés immobiliers locaux depuis 50 ans. À noter qu’elle ne porte pas directement sur la valeur du bien ; mais sur sa valeur locative (même si les deux notions sont en théorie liées)

La base de calcul de la taxe foncière est la valeur locative cadastrale ; qui est un calcul d’une valeur locative théorique du bien permettant de déterminer un revenu locatif théorique ; suivant les communes on applique un coefficient local. Ces dernières années, dans le cadre de la réforme fiscale, les valeurs locatives cadastrales ont été réévaluées ; afin de mieux prendre en compte l’évolution de l’immobilier. En effet la valeur locative cadastrale de référence correspondait aux niveaux établis en 1970. Les valeurs locatives des résidences seront à jour à l’horizon 2026.

Qui doit payer la taxe foncière ?

Au 1er janvier les propriétaires (ou usufruitiers) paient la taxe foncière. Elle est généralement due même si le bien n’est pas occupé. En ce sens elle diffère de la taxe d’habitation. Même si le propriétaire vend l’immeuble au cours de l’année, l’imposition concerne l’année entière. Si des améliorations sont apportées en cours d’année, l’imposition les prendra en compte l’année suivante. Il importe de faire une déclaration dans le cas de constructions neuves ; ou lorsqu’il y a eu une modification concernant une construction existante. On considère comme bâtis les constructions et bâtiments élevés au-dessus du sol ou construits en sous-sol. Cela concerne les particuliers (habitations, parkings) ou bien les professionnels et entreprise (bâtiments commerciaux, industriel, et professionnels).

À noter que dans le cadre de la baisse des impôts sur les sociétés ; il est envisagé une diminution de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). En effet cette taxe est due par les particuliers, mais également par les entreprises concernant leur locaux professionnels. Ces dernières avaient vu la révision des valeurs locatives initiée dès 2017. La taxe foncière a fait l’objet de possibilité d’étalement ; pour les entreprises touchées par les nouvelles mesures sanitaires liées au Covid-19.
Selon l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) ; la taxe foncière aurait augmenté de 34,7 % en moyenne, entre 2009 et 2019. Elle aurait ainsi progressé 3 fois plus vite que l’inflation. Elle représente pour les propriétaires au global l’équivalent de 19,4%, soit de 2,3 mois de loyers (base locative estimée). Cela du fait de la réévaluation des valeurs locatives et de l’augmentation des taux d’imposition applicables.

Comment la calculer ?

L’élément de base du calcul de la taxe foncière est la valeur locative cadastrale. Il s’agit d’un loyer théorique estimant le montant que le propriétaire pourrait obtenir pour sa mise en location. Après application d’un coefficient modérateur qui permet de déterminer la base de revenu cadastral imposable ; la collectivité locale fixe le taux d’imposition de ce montant.

La valeur locative calculée prend en compte plusieurs critères : situation géographique du logement, surface, nombre et types de pièces.
Pour plus de transparence, l’Etat a d’ailleurs rendu accessible publiquement le détail du calcul de la taxe foncière

La base d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties ; est calculée sur la base du revenu cadastral = Valeur locative cadastrale x 50% x taux d’imposition.

L’abattement forfaitaire de 50% est censé représenter différents frais (frais de gestion, assurance, entretien). Les collectivités locales fixent le taux d’imposition ; il varie fortement d’une commune à l’autre. Par un effet pervers, certaines communes qui ont connu un phénomène de “gentrification” importante ; peuvent avoir conservé des valeurs locatives cadastrales anciennes et faibles ; et étant par ailleurs des communes riches peuvent appliquer un taux plus bas que des communes moins favorisées.

Il faut signaler les améliorations ou rénovation du bien qui augmente la valeur locative. Une construction est imposable et achevée quand les travaux permettent une utilisation effective.

Le calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) ; est également basé sur le revenu cadastral = Valeur locative cadastrale x 80% x taux

Cette taxe concerne par exemple les terrains à bâtir, les rues privées, les dépendances.

À noter que les taxes foncières incluent également une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ; même si le logement est vide. Dans le cas d’un bien loué le propriétaire peut en récupérer le montant dans les charges locatives.

Il est possible de contester le montant de la taxe foncière jusqu’au 31 décembre de l’année suivant l’imposition. La fiche d’évaluation récapitulant les éléments retenus est également obtenable; pour le calcul de la valeur locative du logement pour une éventuelle contestation.

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Les possibilités d’exonération ou d’allègement

L’article 1382 du code général des impôts indique les propriétés et immeubles bénéficiant d’une exonération permanente de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Plusieurs cas d’exonération peuvent se présenter :

  • Exonérations permanentes : propriétés publiques, haras, propriétaires associations ; équipements industriels dissociés de l’immeuble auquel ils sont intégrés ; bâtiments ruraux utilisés pour un usage agricole tels que les écuries ou greniers, EPHAD…
  • Exonérations temporaires (terrains agricoles exploités selon le mode de production biologique),
  • dégrèvements (jeunes agriculteurs).

Ainsi l’Article 1383 du code général des impôts octroie des exonérations temporaires pour les constructions nouvelles ; ou additions de construction durant les deux ans suivant l’achèvement ; (en totalité s’il s’agit d’un immeuble d’habitation, partiellement dans les autres cas). D’autres exonérations peuvent aller jusqu’à 30 ans (habitations répondant à certains critères de qualité environnementale par exemple).

Par ailleurs, depuis 2015, les collectivités territoriales peuvent exonérer de la taxe foncière pendant 5 ans ; les habitations issues de la transformation de locaux précédemment utilisés comme bureaux. Cela vise à favoriser l’augmentation du parc de logements pour faire face à la pénurie de logements. Cas particulier : lorsque qu’un locataire effectue des travaux d’améliorations ; la base de calcul les prends pas en comptes à l’issue du bail ; le propriétaire étant alors libre de conserver ou non ces améliorations.

Par ailleurs certains contribuables peuvent obtenir un allègement de taxe foncière :

  • Personnes âgées ou invalides ayant de faibles revenus,
  • Personnes dont la taxe foncière représente plus de 50% des revenus
  • Propriétaires d’un logement destiné à la location momentanément inoccupée

Par ailleurs les propriétaires peuvent pour le calcul de leur imposition déduire la taxe foncière des revenus locatifs.

La réforme de la taxe foncière

Dés 2017, les valeurs locatives cadastrales ont été revues pour les locaux professionnels. Le projet de Loi de finance 2020 a prévu une réforme pour les locaux d’habitation avec une révision totale en 2026. Cette révision des valeurs locatives prendra notamment en compte la date de construction du logement. Il y aura immanquablement des perdants et des gagnants ; et des systèmes de lissage sont par ailleurs prévus.

L’Institut des Politiques Publiques ; a publié une étude détaillée sur l’impact attendu de la réforme ; les logements les plus anciens ou situés en centre-ville devraient voir leur valeur locative augmenter ; de même que celle des grandes surfaces par rapport aux petites surfaces. Cela devrait avoir un effet redistributif en termes d’imposition ; dans le même temps la taxe d’habitation devrait disparaitre, aidant à ce rééquilibrage général.

Publication originale le 11 février 2021, mise à jour le 2 mars 2021

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