Tout comprendre de la SCPI

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Mis à jour il y a 2 semaines

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement financier très prisé des épargnants. Les SCPI sont assimilées à des actifs immobiliers d’un point de vue fiscal, et elles permettent d’investir indirectement et de manière diversifiée dans des portefeuilles d’actifs immobiliers gérés par une société de gestion agréée. Mais qu’est-ce qu’une SCPI exactement ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont les risques et les avantages de ce placement ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la SCPI avant de vous lancer.

Définition : comment fonctionne une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement de placement collectif françaises. Elles sont l’un des principaux supports des actifs dits de “pierre papier ». Leur création date des années soixante-dix. Leur fonctionnement implique l’intervention d’une société de gestion agréée auprès de l’Autorité des marchés financiers.


La vocation de la SCPI est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier afin de générer un revenu récurrent et des plus-values à terme pour les souscripteurs.


Une société de gestion agréée va déployer la politique d’investissement actée pour le compte des investisseurs associés. Plusieurs types d’actifs immobiliers peuvent être concernés : actifs résidentiels, entrepôts, actifs commerciaux ou de bureaux, actifs immobiliers situés en France ou à l’étranger. Il existe parfois des thématiques plus spécifiques : hôtellerie, actifs restructurés de type « value-add », secteur de la santé ou des loisirs, etc. La société de gestion est rémunérée en prélevant des frais de gestion et de souscription.

L’avantage des SCPI est la possibilité d’investir dans des actifs immobiliers de manière indirecte avec :

  • un ticket a priori inférieur pour une part de SCPI à celui d’un investissement immobilier en direct,
  • la possibilité de bénéficier d’une gestion mutualisée, déléguée et diversifiée,
  • une liquidité certes imparfaite mais moins complexe que pour un bien immobilier,
  • une fiscalité similaire à celle des actifs immobiliers.

Historiquement, selon l’IEIF, les SCPI ont servi un rendement de TRI annuel de 6% sur 30 ans (1989-2019) avec un niveau de risque a priori maitrisé, rendant cet actif particulièrement attractif sur les dernières décennies. Les SCPI se sont ainsi imposées comme un produit d’épargne pour les investisseurs souhaitant se constituer des revenus complémentaires et poursuivre un objectif patrimonial à long-terme grâce à une équipe dédiée, d’autant plus que la baisse des rendements des fonds euros de l’assurance-vie a désormais considérablement désavantagé ce produit de rendement jusqu’ici très prisé. Les collectes de SCPI en 2022 devraient afficher une forte hausse et des niveaux record au-dessus des niveaux pré-Covid-19. À moyen terme cependant, l’incertitude économique et géopolitique de 2022 pourrait peser sur le secteur avec déjà des disparités de comportement entre SCPI grand public et investisseurs institutionnels désormais plus attentistes. Néanmoins, les SCPI ont l’avantage d’être en moyenne beaucoup moins endettées que les grandes foncières cotées et que les investisseurs institutionnels.

Comment investir en SCPI ?

Il est possible d’investir dans des parts de SCPI de plusieurs façons :

  • en direct,
  • via une société ou une personne morale,
  • en logeant les parts dans un contrat d’assurance-vie en unité de compte.

Juridiquement, il existe des SCPI à capital variable (ouvertes à la souscription et à la revente en permanence) et des SCPI à capital fixe (uniquement souscrites lors d’augmentations de capital avec revente de parts sur le marché secondaire).


À noter que les SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers d’un point de vue fiscal.
De plus, comme pour un investissement immobilier, il est parfois possible d’investir en utilisant le crédit pour souscrire à des parts de SCPI, en utilisant ainsi l’effet de levier (et profiter de déduction fiscale des intérêts d’emprunts).

Quand et comment revendre vos parts de SCPI ?

Les modalités de revente des parts dépendent de la nature de la SCPI : s’agit-il d’une SCPI à capital fixe ou capital variable ?


Dans le cas d’une SCPI à capital variable, il faut notifier la société de gestion d’une demande de retrait. Cependant, ce sont des nouveaux souscripteurs qui rachèteront les parts en question. La valorisation nette de frais sera fixée par la société de gestion. Le rachat peut néanmoins prendre du temps et ne peut intervenir s’il n’y a pas suffisamment de demande de souscriptions en face.


Concernant la revente de parts de SCPI à capital fixe, le vendeur adresse un formulaire de vente à la société de gestion avec le nombre de parts concernées et le prix de cession voulu. Un registre va périodiquement « matcher » les ordres de vente et d’achat et les opérations seront également traitées suivant un système d’horodatage chronologique. Il est également possible de vendre directement des parts dans une transaction de gré à gré. Il existe des droits d’enregistrement de 5%.


Concernant le timing idéal, il est donc conseillé de prévoir un certain délai, la liquidité immédiate n’étant pas garantie. Par ailleurs, miser sur des SCPI avec une capitalisation plus importante permettra a priori d’avoir une liquidité plus facile.


Indépendamment des contraintes personnelles, il est conseillé de conserver ses parts pendant un certain temps pour amortir les frais de gestion et de souscription. Cela est d’autant plus vrai pour les SCPI fiscales (type Pinel ou Malraux) ou logées dans un contrat d’assurance-vie. En effet, une revente trop rapide pourrait être incompatible avec le respect du délai de détention minimum pour pouvoir profiter pleinement de l’avantage fiscal.

Quelle SCPI choisir en fonction de vos objectifs ?

Les contraintes de liquidité sont l’un des points importants : les grosses capitalisations, gérées par des sociétés de gestion établies, offriront sans doute une meilleure liquidité. En fonction des frais de souscription, (qui peuvent généralement être de l’ordre de 10% des montants investis) il faudra prévoir une durée de détention minimum pour amortir ces frais.


Selon les thématiques privilégiées en tant qu’investisseur, il est possible de s’orienter vers des SCPI privilégiant certains types d’actifs (commercial, résidentiel, bureaux), situés dans différentes localisations (centre-ville, Paris/province, étranger). Parfois, les SCPI visent un secteur particulier : santé, hôtellerie, commerces, data centers, logements étudiants ou « senior ». Il est également possible d’adopter une démarche ISR et responsable (focus sur la rénovation énergétique par exemple). À noter que depuis 2022, la segmentation des actifs des SCPI doit être plus claire, avec des critères normés en termes d’allocation et de pourcentages d’actifs détenus pour pouvoir par exemple être qualifiée de SCPI dite « diversifiée ».


Par ailleurs, en termes de gestion, les SCPI ont vocation à offrir un rendement régulier, mais également à générer des plus-values à la revente. Ces deux objectifs ne sont pas incompatibles, cependant selon le cas, on pourra déplacer le curseur : choisir de miser sur des actifs offrant un rendement annuel a priori moindre, mais des perspectives de revalorisation à terme plus importantes.


Par exemple — nonobstant le niveau actuel du cycle du marché immobilier — un entrepôt offrira a priori des rendements beaucoup plus élevés que l’immobilier résidentiel parisien ; mais avec des perspectives de revalorisation sans doute plus faibles. Dans certains cas, les investisseurs choisissent de renoncer complétement aux rendements récurrents pour viser uniquement une appréciation : à terme, c’est le cas des SCPI démembrées, qui offrent par ailleurs une optimisation fiscale.

Différents types de SCPI selon l’orientation de gestion (distribution/plus-value, fiscalité)

Outre les thématiques sectorielles et géographiques, il est possible de miser sur différentes optiques de gestion. On pourra ainsi chercher la meilleure SCPI au sein de chaque « famille ».

SCPI de rendement

Il s’agit des SCPI les plus courantes. L’investisseur privilégie un rendement et des distributions régulières. Elles sont principalement investies dans des actifs de bureaux et de commerces.

SCPI fiscales

Elles proposent de bénéficier d’investissements dans des actifs présentant un avantage fiscal et d’éventuelles réductions d’impôt (déficit foncier, SCPI Pinel ou Malraux, etc.)

SCPI de plus-value

L’accent est mis sur des typologies d’actifs permettant une valorisation importante à terme : actifs décotés, actifs à restructurer, zones géographiques avec des perspectives de développement permettant d’espérer une forte plus-value. Le rendement immédiat lié à des distributions n’est pas la priorité.

SCPI de démembrement

Ces SCPI sont intéressantes d’un point de vue fiscal pour les investisseurs fortement imposés. En effet, la SCPI acquiert uniquement la nue-propriété des actifs avec une décote importante par rapport au prix de l’actif non démembré. Pendant quelques années, la SCPI ne perçoit pas de revenus – et ne subit donc pas de fiscalité – et à l’issue de la période de renoncement à l’usufruit, elle récupère la pleine propriété des actifs. Cela a pour conséquence de générer une revalorisation des actifs avec un gain significatif pour l’investisseur, mais une fiscalité de la plus-value limitée : en effet, le prix d’acquisition considéré pour le calcul de la plus-value étant non pas le prix historiquement payé, mais la valeur de l’actif non démembré à la date d’investissement.

Immorente, Epargne pierre, Primopierre, Corum, Activimmo… quelles sont les meilleures SCPI de rendement ?

Différents sites et plateformes en ligne publient des classements annuels des SCPI en fonction du taux de distribution. À noter que la présentation des performances a d’ailleurs fait l’objet d’une réforme en 2022, afin de mieux prendre en compte la double dimension distribution et plus-value, et de rendre la communication plus transparente en mesurant le véritable taux de rentabilité interne de l’investissement.


En effet, par un biais pervers, pour une même distribution en valeur absolue, une SCPI dont la valeur des actifs se serait dépréciée affichait mathématiquement un taux de distribution plus élevé qu’une autre SCPI dont les actifs se seraient fortement appréciés (un peu comme si l’on appréhendait les rendements des actions boursières par le biais du taux de dividende sans focus sur l’évolution du prix des actions).


Enfin, comme pour tout investissement, il est primordial de se projeter — quelles sont les perspectives d’évolution du marché — mais également de valider l’historique de la société de gestion : régularité des performances passées, gestion des différents cycles du marché, ancienneté, niveau des frais de gestion, etc. Consulter les rapports annuels et notes d’informations permettra de connaitre en détail les principales caractéristiques des immeubles détenus en fonction des différents types de SCPI.

Quels critères pour choisir une SCPI en 2022 ?

L’année 2022 présente sans doute des spécificités assez fortes par rapport aux dernières années écoulées. Malgré le recul de la Covid-19, le contexte international, sanitaire, géopolitique et macro-économique est sans doute inédit à bien des égards. Le contexte de hausse des taux modifie les conditions d’accès au crédit. Par ailleurs, la hausse du prix des matières premières, les nouvelles réglementations en termes de rénovation énergétique notamment, ont introduit de nouveaux paradigmes dans le secteur.

Néanmoins, le niveau des taux réels reste encore fortement favorable rapporté à l’inflation, et l’immobilier peut a priori être considéré dans une vision long-terme comme une classe d’actifs compatible avec une forte inflation.

Simulation : SCPI ou investissement locatif immobilier, quel est le meilleur investissement ?

Fiscalement, SCPI et investissement locatif ont des caractéristiques comparables. La SCPI permet cependant de déléguer la gestion — avec un coût supplémentaire certes — et de profiter d’actifs diversifiés avec un ticket d’entrée moins élevé.
En termes de liquidité, la SCPI présente un avantage. La gestion est également mutualisée, ce qui offre un confort en termes d’investissement. Comme dans un fonds, le risque de perte est réparti sur plusieurs actifs. SCI ou investissement locatif peuvent tous deux faire appel à l’effet de levier. Il sera toutefois a priori plus important sur l’investissement locatif.

En termes pratiques, un investissement locatif peut être chronophage, voire difficilement gérable si le bien est éloigné, nécessitant souvent des frais d’agence supplémentaires. Il faudra intégrer à long terme le risque de vacance locative et de défaut de paiement ainsi que les rénovations et mises aux normes, ainsi que les charges récurrentes. Cela s’applique également aux SCPI mais dans ce cas, en contrepartie des frais de gestion, ces éléments seront pris en charge et mutualisés sur plusieurs biens. Le logement locatif peut cependant présenter des avantages à terme, dans le cas d’une utilisation future personnelle ou familiale par exemple.

L’imposition des SCPI

Les SCPI sont transparentes fiscalement et les souscripteurs sont soumis au régime des revenus fonciers et immobiliers, qu’il s’agisse de la distribution de revenus locatifs ou d’une plus-value sur la cession d’actifs immobiliers ou de parts.
Les distributions issues de revenus locatifs sont soumises au barème des revenus fonciers (micro-foncier, régime réel) du foyer fiscal avec un barème progressif. Lors de la cession des parts de SCPI, la fiscalité progressive sur les plus-values immobilières s’appliquera avec abattements selon la durée de détention.


Concernant les revenus financiers (placements de trésorerie, plus-value sur cession d’actifs financiers) de la SCPI, la flat-tax s’applique.


Les SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) qui a remplacé l’ISF.
Certains dispositifs particuliers, comme la détention via un contrat d’assurance-vie, la SCPI fiscale (Malraux, Pinel) ou la SCPI démembrée, peuvent permettre d’optimiser la fiscalité. Pour certaines SCPI qui détiennent des actifs à l’étranger par exemple, la fiscalité s’appliquera éventuellement directement à la source.

Publication originale le 17 novembre 2022, mise à jour le 17 novembre 2022

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